United States v. David Weimert , 819 F.3d 351 ( 2016 )

In the
United States Court of Appeals
For the Seventh Circuit
____________________
No. 15‐2453
UNITED STATES OF AMERICA,
Plaintiff‐Appellee,
v.
DAVID WEIMERT,
Defendant‐Appellant.
____________________
Appeal from the United States District Court for the
Western District of Wisconsin.
No. 3:14‐cr‐00022‐jdp‐1 — James D. Peterson, Judge.
____________________
ARGUED JANUARY 22, 2016 — DECIDED APRIL 8, 2016
____________________
Before BAUER, FLAUM, and HAMILTON, Circuit Judges.
HAMILTON, Circuit Judge. In the midst of the 2008–09 finan‐
cial  crisis,  a  Wisconsin  bank  called  AnchorBank  was  strug‐
gling to stay above water. Under pressure to find cash to pay
its own lenders, the bank’s president told vice president Da‐
vid Weimert to try to sell the bank’s share in a commercial real
estate development in Texas. Weimert, who is the defendant
2  No. 15‐2453
and appellant in this criminal wire fraud case, successfully ar‐
ranged a sale that exceeded the bank’s target price by about
one third. The deal also relieved the bank of a liability of twice
the sale price.
Given the version of the facts we must accept for this ap‐
peal, however, Weimert saw an opportunity to insert himself
into the deal personally. He persuaded two potential buyers
that he would be a useful partner for them. Both buyers in‐
cluded in their offer letters a term having Weimert buy a mi‐
nority interest in the property. The bank agreed. It also agreed
to pay Weimert an unusual bonus to enable him to buy the
minority  interest.  We  must  also  assume  that  the  successful
buyer, at least, would have been willing to go forward with‐
out Weimert as a partner, and that Weimert deliberately mis‐
led his board and bank officials to believe that the successful
buyer would not close the deal if he were not included as a
minority  partner.  The  government  prosecuted  Weimert  for
wire fraud on the theory that his actions added up to a scheme
to obtain money or property by fraud, and the jury convicted
him on five of six counts of wire fraud under 18 U.S.C. § 1343.
We reverse and order judgment of acquittal. Federal wire
fraud is an expansive tool, but as best we can tell, no previous
case at the appellate level has treated as criminal a person’s
lack of candor about the negotiating positions of parties to a
business  deal.  In  commercial  negotiations,  it  is  not  unusual
for parties to conceal from others their true goals, values, pri‐
orities, or reserve prices in a proposed transaction. When we
look closely at the evidence, the only ways in which Weimert
misled anyone concerned such negotiating positions. He led
the successful buyer to believe the seller wanted him to have
No. 15‐2453  3
a piece of the deal. He led the seller to believe the buyer in‐
sisted he have a piece of the deal. All the actual terms of the
deal, however, were fully disclosed and subject to negotiation.
There is no evidence that Weimert misled anyone about any
material facts or about promises of future actions. While one
can understand the bank’s later decision to fire Weimert when
the  deception  about  negotiating  positions  came  to  light,  his
actions did not add up to federal wire fraud. Weimert is enti‐
tled  to  judgment  of  acquittal.  We  order  his  prompt  release
from federal prison, on the stated terms of supervised release
in his sentence, pending issuance of our mandate.
I. The Standard of Review
We review de novo the denial of a motion for judgment of
acquittal. United States v. Durham, 766 F.3d 672, 678 (7th Cir.
2014), citing United States v. Claybrooks, 729 F.3d 699, 704 (7th
Cir. 2013). We construe the evidence in the light most favora‐
ble to the government, asking whether a rational trier of fact
could have found the elements of the crime beyond a reason‐
able doubt. Durham, 766 F.3d at 678, quoting United States v.
Love, 706 F.3d 832, 837 (7th Cir. 2013).
Given our deference to jury determinations on evidentiary
matters, we rarely reverse a conviction for mail or wire fraud
due to insufficient evidence. See United States v. Mullins, 800
F.3d 866, 870 (7th Cir. 2015) (“Sufficiency challenges are very
difficult to win … .”). We have sometimes said that such ap‐
peals  face  “a  nearly  insurmountable  hurdle.”  E.g.,  United
States v. Domnenko, 763 F.3d 768, 772 (7th Cir. 2014), quoting
United States v. Torres‐Chavez, 744 F.3d 988, 993 (7th Cir. 2014).
The hurdle is not actually insurmountable, though. See, e.g.,
Durham, 766 F.3d at 678–79 (reversing on two counts); United
States v. Dooley, 578 F.3d 582, 588–89 (7th Cir. 2009) (reversing
4  No. 15‐2453
on one count); see also United States v. Lake, 472 F.3d 1247, 1260
(10th Cir. 2007); United States v. Izydore, 167 F.3d 213, 220 (5th
Cir. 1999); United States v. Goodman, 984 F.2d 235, 239–40 (8th
Cir. 1993). Even more to the point, the Supreme Court has re‐
versed mail and wire fraud convictions that would have dra‐
matically expanded the scope of the statutes. Skilling v. United
States,  561  U.S.  358,  413–15  (2010)  (affirming  the  reversal  of
honest‐services  wire  fraud  conviction);  Cleveland  v.  United
States, 531 U.S. 12, 26–27 (2000) (reversing wire fraud convic‐
tion  for  failure  to  demonstrate  loss  of  property);  McNally  v.
United States, 483 U.S. 350, 360–61 (1987) (reversing wire fraud
conviction on honest services theory of fraud prior to statu‐
tory revision). We take a similar step here.
II. The Limits of Mail and Wire Fraud
A. The Breadth of Mail and Wire Fraud
Before  giving  a  detailed  account  of  the  evidence,  we  ex‐
plain the legal standards we apply. The wire fraud statute pro‐
hibits schemes to defraud or to obtain money or property by
means  of  “false  or  fraudulent  pretenses,  representations,  or
promises” if interstate wire or electronic communications are
used to execute the scheme. 18 U.S.C. § 1343. To convict a per‐
son under § 1343, the government must prove that he “(1) was
involved in a scheme to defraud; (2) had an intent to defraud;
and (3) used the wires in furtherance of that scheme.” United
States  v.  Faruki,  803  F.3d  847,  852  (7th  Cir.  2015),  quoting
Durham, 766 F.3d at 678.
To prove a scheme to defraud, the government must show
that Weimert made a material false statement, misrepresenta‐
tion, or promise, or concealed a material fact. United States v.
Powell, 576 F.3d 482, 490 (7th Cir. 2009); see also Neder v. United
No. 15‐2453  5
States, 527 U.S. 1, 25 (1999) (holding “materiality of falsehood”
is an element of federal mail and wire fraud statutes). Intent
to  defraud requires proof  that the defendant acted willfully
“with  the  specific  intent  to  deceive  or  cheat,  usually for  the
purpose of getting financial gain for one’s self or causing fi‐
nancial loss to another.” Faruki, 803 F.3d at 853, quoting United
States v. Howard, 619 F.3d 723, 727 (7th Cir. 2010).
Like its cousin mail fraud, the wire fraud statute has been
interpreted  to  reach  a  broad  range  of  activity.  Courts  have
taken  an  expansive  approach  to  what  counts  as  a  material
misrepresentation or concealment in a scheme to defraud. As
we will see, it is possible to put together broad language from
courts’ opinions on several different points so as to stretch the
reach  of the  mail and wire fraud  statutes  far  beyond  where
they should go.
First, for example, materiality has been defined in broad
and general terms as having a tendency to influence or to be
capable of influencing the decision‐maker. Neder, 527 U.S. at
16; United States v. Seidling, 737 F.3d 1155, 1160 (7th Cir. 2013).
Second, the concept of a misrepresentation is also broad,
reaching not only false statements of fact but also misleading
half‐truths and knowingly false promises. Powell, 576 F.3d at490–91; United States v. Sloan, 492 F.3d 884, 890 (7th Cir. 2007),
citing United States v. Stephens, 421 F.3d 503, 507 (7th Cir. 2005);
see generally Durland v. United States, 161 U.S. 306, 312 (1896)
(mail  fraud  not  limited  to  common  law  fraud  but  includes
“representations  as  to  past  or  present,  or  suggestions  and
promises as to the future”). It can also include the omission or
concealment of material information, even absent an affirma‐
tive duty to disclose, if the omission was intended to induce a
false belief and action to the advantage of the schemer and the
6  No. 15‐2453
disadvantage  of  the  victim.  United  States  v.  Morris,  80  F.3d
1151, 1160–61 (7th Cir. 1996), quoting Emery v. American Gen‐
eral  Finance,  Inc.,  71  F.3d  1343,  1346  (7th  Cir.  1995);  see  also
United States v. Keplinger, 776 F.2d 678, 697–98 (7th Cir. 1985).
Third, wire fraud does not require the false statement to
be  made  directly  to  the  victim  of  the  scheme.  Deception  of
someone else can suffice if it carries out the scheme. Seidling,
737 F.3d at 1160.
Fourth,  it  is  no  defense  that  the  intended  victim  of  wire
fraud was too trusting and gullible or, on the other hand, was
too  smart  or  sophisticated  to  be  taken  in  by  the  deception.
United  States  v.  Coffman,  94  F.3d  330,  333  (7th  Cir.  1996);  see
also United States v. Colton, 231 F.3d 890, 903 (4th Cir. 2000) (“If
a scheme to defraud has been or is intended to be devised, it
makes  no  difference  whether  the  persons  the  schemers  in‐
tended to  defraud are gullible or skeptical, dull or bright.”)
(citation omitted).
These and  other expansive glosses on the  mail  and  wire
fraud statutes have led to their liberal use by federal prosecu‐
tors. As one future federal judge put it during his tenure as a
prosecutor, these statutes are “our Stradivarius, our Colt 45,
our  Louisville  Slugger,  our  Cuisinart—and  our  true  love.”
Jed S. Rakoff, The Federal Mail Fraud Statute (Part I), 18 Duq. L.
Rev. 771, 771 (1980). Mail and wire fraud statutes “have long
provided  prosecutors  with  a  means  by  which  to  salvage  a
modest, but dubious, victory from investigations that essen‐
tially  proved  unfruitful.”  John  C.  Coffee,  Jr.  &  Charles  K.
Whitehead,  The  Federalization  of  Fraud:  Mail  and  Wire  Fraud
Statutes, in White Collar Crime: Business and Regulatory Of‐
fenses § 9.05, at 9‐73 (1990).
No. 15‐2453  7
The  mail and wire fraud statutes  have “been invoked  to
impose criminal penalties upon a staggeringly broad swath of
behavior,” creating uncertainty in business negotiations and
challenges  to  due  process  and  federalism.  Sorich  v.  United
States, 555 U.S. 1204, 129 S. Ct. 1308, 1308–11 (2009) (Scalia, J.,
dissenting from denial of certiorari on scope of “honest ser‐
vices” theory of fraud). We must take care not to stretch the
long  arms  of  the  fraud  statutes  too  far.  See  Pasquantino  v.
United States, 544 U.S. 349, 377 (2005) (Ginsburg, J., dissenting)
(Supreme Court has “also recognized that incautious reading
of the statute could dramatically expand the reach of federal
criminal law, and we have refused to apply the proscription
exorbitantly”).
B.  Fraud and Commercial Negotiations
This case presents a test of how far the mail and wire fraud
statutes reach when parties negotiate a substantial commer‐
cial transaction that involves, as almost all will, the use of the
mails or interstate wire communications. Some deceptions in
commercial negotiations certainly can support a mail or wire
fraud  prosecution.  A  party  may  not  misrepresent  material
facts about an asset during a negotiation to sell it. For exam‐
ple, a seller or his agent may not falsely tell potential buyers
or investors that a piece of property has no history of environ‐
mental  problems  if  soil  and  groundwater  contamination  on
the property was discovered the year before. The buyer would
be led to purchase a property worth far less than she was led
to believe, given the looming remediation costs. Similarly, a
company may not inform a potential investor that it expects
patent protection for its key intellectual property if its patent
application was recently rejected as barred by prior art. The
8  No. 15‐2453
investor would be led to believe that he was investing in a val‐
uable  asset  that  was  actually  worthless.  The  misrepresenta‐
tions materially alter one party’s understanding of the subject
of the deal.
In prior cases, we have also said that a company may not
hide  behind  disclaimers  while  deliberately  understating  ex‐
pected  losses  in  disclosures  to  investors.  The  information
would be material to the price buyers of securities are willing
to pay. United States v. Morris, 80 F.3d 1151, 1167–68 (7th Cir.
1996). Nor may a company choose to advertise the success of
one investor in isolation while omitting the crippling losses of
ninety percent of its investors. United States v. Biesiadecki, 933
F.2d 539, 541–43 (7th Cir. 1991). Nor may a party falsify loan
documents to defraud mortgage lenders, United States v. Shen‐
eman, 682 F.3d 623, 629 (7th Cir. 2012), forge a buyer’s signa‐
ture on a check, United States v. Powell, 576 F.3d 482, 491 (7th
Cir. 2009), or use false advertising to guarantee investors im‐
possible  returns,  United  States  v.  Sloan,  492  F.3d  884,  890–91
(7th Cir. 2007). In short, the federal mail and wire fraud stat‐
utes reach a seller’s or buyer’s deliberate misrepresentation of
facts or false promises that are likely to affect the decisions of
a party on the other side of the deal.
These  practices  deviate  far  from  behavioral  norms  for
business transactions in a market economy governed by the
rule of law. There are more difficult cases, however. “Not all
conduct that strikes a court as sharp dealing or unethical con‐
duct is a ‘scheme or artifice to defraud.’” United States v. Col‐
ton, 231 F.3d 890, 901 (4th Cir. 2000) (alteration omitted), quot‐
ing Reynolds v. East Dyer Development Co., 882 F.2d 1249, 1252
(7th  Cir.  1989)  (affirming  summary  judgment  and  sanctions
for defendants in civil RICO case alleging failure to disclose
No. 15‐2453  9
information  that  home  lots  were  not  suitable  for  building).
The mail and wire fraud statutes “do not cover all behavior
which strays from the ideal.” United States v. Colton, 231 F.3d
at  901  (citation  and  internal  quotation  marks  omitted).  We
have also explained that a corporate officer’s breach of fiduci‐
ary duty, when combined with a mailing or wire communica‐
tion, is not sufficient to show mail or wire fraud. United States
v.  Kwiat,  817  F.2d  440,  444  (7th  Cir.  1987)  (reversing  convic‐
tions). And “we do not imply that all or even most instances
of non‐disclosure of information that someone might find rel‐
evant come within the purview” of the mail and wire fraud
statutes.  United  States  v.  Keplinger,  776  F.2d  678,  697–98  (7th
Cir. 1985) (affirming mail fraud convictions for scheme to sub‐
mit false laboratory results on safety of medications).
C.  Fraud and Negotiating Positions
As shown below, the central issue in this case is whether
the mail and wire fraud statutes can be stretched to criminal‐
ize deception about a party’s negotiating positions, such as a
party’s bottom‐line reserve price or how important a particu‐
lar non‐price term is. We conclude that they cannot.
From strands of case law, it is true, one can piece together
a mail or wire fraud case based on such deception about ne‐
gotiating  positions.  To  track  the  specific  rules  we  discussed
above: First, information about a party’s negotiating position
is surely material in the sense that it is capable of influencing
another  party’s  decisions.  Second,  actionable  deception  can
include false statements of fact, misleading half‐truths, decep‐
tive  omissions,  and  false  promises  of  future  action.  All  of
these descriptions may fit deceptions about negotiating posi‐
tions, at least if a negotiator’s present state of mind is treated
as a fact. Third, the false statement may be made to someone
10  No. 15‐2453
other than the owner or holder of the money or property tar‐
geted by the scheme. And fourth, it is no defense that the in‐
tended victim either trusted the defendant too much or was
too savvy to be fooled.
But Congress could not have meant to criminalize decep‐
tive misstatements or omissions about a buyer’s or seller’s ne‐
gotiating positions. See United States v. Coffman, 94 F.3d 330,
334 (7th Cir. 1996) (“it would not do to criminalize business
conduct that is customary rather than exceptional and is rela‐
tively  harmless”).  Buyers  and  sellers  negotiate  prices  and
other terms. To state the obvious, they will often try to mis‐
lead the other party about the prices and terms they are will‐
ing to accept. Such deceptions are not criminal.
To take a simple example based on price, suppose a seller
is  willing  to  accept  $28,000  for  a  new  car  listed  for  sale  at
$32,000. A buyer is actually willing to pay $32,000, but he first
offers $28,000. When that offer is  rejected and  the seller de‐
mands $32,000, the buyer responds: “I won’t pay more than
$29,000.” The seller replies: “I’ll take $31,000 but not a penny
less.” After another  round of offers and demands, each one
falsely  labeled  “my  final  offer,”  the  parties  ultimately  agree
on a price of $30,000. Each side has gained from deliberately
false misrepresentations about its negotiating position. Each
has  affected  the  other  side’s  decisions.  If  the  transaction  in‐
volves interstate wires, has each committed wire fraud, each
defrauding the other of $2,000? Of course not. But why not?
The  government’s  answer  at  oral  argument  was  the  ab‐
sence of “intent to defraud.” That answer begs the question.
How  do  we  recognize  “intent  to  defraud”  if  a  party  has
gained a better deal by misleading the other party about its
No. 15‐2453  11
negotiating position? If a party’s negotiation position is mate‐
rial for purposes of the mail and wire fraud statutes, each has
obtained  a  financial  gain  by  deliberately  misleading  the
other.1
The better answer is that negotiating parties, and certainly
the sophisticated businessmen in this case, do not expect com‐
plete  candor  about  negotiating  positions,  as  distinct  from
facts and promises of future behavior. Deception about nego‐
tiating  positions—about  reserve  prices  and  other  terms  and
their relative importance—should not be considered material
for purposes of mail and wire fraud statutes.
Even after receiving the government’s post‐argument sup‐
plemental  authority,  we  know  of  no  other  case  in  which  a
court has found that deceptive statements about negotiating
positions amounted to a scheme to defraud under the mail or
wire fraud statutes. This absence is consistent with more gen‐
eral understandings in the law.
In  the  Restatement  (Second)  of  Torts  treatment  of  fraud,
for example, statements about a party’s opinions, preferences,
priorities, and bottom lines are generally not considered state‐
ments  of  fact  material  to  the  transaction.  See  Restatement
(Second)  of  Torts  § 538A  cmts.  b,  g  (distinguishing  between
representations  of  facts—where  the  maker  has  definite
knowledge—and  opinions—including  a  “maker’s  judgment
as to quality, value, authenticity or similar matters as to which
1 One might raise a practical objection to this simple example: it will
usually be too difficult to prove that a negotiating position was deliber‐
ately deceptive in such a two‐person negotiation over a car. But in much
larger business deals involving negotiating teams, internal emails and dis‐
cussions would routinely provide such evidence if one were to look.
12  No. 15‐2453
opinions  may  be  expected  to  differ”).  Rules  of  professional
conduct for attorneys require honesty in dealing with others,
but  they  draw  a  similar  line  on  negotiation  positions.  See
Model  R.  Prof.  Conduct  4.1(a)  cmt.  2  (“Under  generally  ac‐
cepted  conventions  in  negotiations,  certain  types  of  state‐
ments ordinarily are not taken as statements of material fact.
Estimates of price or value placed on the subject of a transac‐
tion and a party’s intentions as to an acceptable settlement of
a claim are ordinarily in this category … .”); see also G. Rich‐
ard Shell, When Is It Legal to Lie in Negotiations?, 32 Sloan Man‐
agement Rev. 93, 96 (1991) (“There are thus no legal problems
with lying about how much you might be willing to pay or
which  of  several  issues  in  a  negotiation  you  value  more
highly. Demands and reservation prices are not, as a matter of
law, material to a deal.”).
To  show  how  these  general  considerations  govern  this
case, we lay out in Part III the sequence of negotiations in this
sale. Then, in Part IV, we work through the more detailed legal
analysis of the government’s case against Weimert, including
the issues posed by Weimert’s status as a corporate officer of
one party to the deal, acting under a disclosed conflict of in‐
terest. We recount the facts in the light reasonably most favor‐
able  to  the  government.  The  question  to  keep  in  mind  is
whether the facts here go beyond misstatements or omissions
about negotiating positions or are otherwise sufficient to sup‐
port the wire fraud convictions.
No. 15‐2453  13
III. The Sale
A. AnchorBank, Its Affiliates, and the Crisis of 2008–09
This  case  stems  from  a  bank’s  attempts  in  late  2008  and
early 2009 to sell its interest in a commercial real estate devel‐
opment.  The  bank  was  actually  several  companies,  with  a
publicly traded holding company, Anchor BanCorp Wiscon‐
sin,  Inc.  (“ABCW”),  at  the  top.  ABCW  owned  both  Anchor‐
Bank, fsb, a federal savings bank, and a non‐bank subsidiary
called Investment Directions, Inc., or “IDI,” which invested in
real estate.
The  boards  and  officers  of  the  three  companies  inter‐
locked. Defendant David Weimert was both a vice president
of  AnchorBank  and  the  president  of  IDI.  As  IDI  president,
Weimert  identified  investment  opportunities  and  managed
development projects. In that capacity, he reported to the IDI
board  of  directors,  which  had  to  approve  any  sales  or  pur‐
chases.
The financial crisis of 2008 put AnchorBank and ABCW in
a difficult financial position. They were trying to negotiate ex‐
tensions on a $116 million loan from U.S. Bank, with a sizable
payment due on March 31, 2009. By late December 2008, the
holding  company  realized  it  would  have  a  difficult  time
avoiding default. Adding to the pressure, federal bank regu‐
lators  had  told  AnchorBank  that  its  balance  sheet  was  so
shaky  that  it  could  not  send  a  cash  dividend  to  the  parent
holding company to help with the payment to U.S. Bank.
B. The Push to Sell Chandler Creek
One possible source of cash for the holding company was
to have IDI sell assets and transfer the cash to the parent hold‐
ing company to help with the loan payment. On December 29,
14  No. 15‐2453
2008, Mark Timmerman, president of the bank, told Weimert
to  try to sell IDI’s  50 percent interest in a  Texas  commercial
real estate development known as Chandler Creek. Timmer‐
man told Weimert he wanted to sell IDI’s interest for no less
than the book value of its investment, about $6 million.
Weimert  faced  a  big  challenge.  Witnesses  testified  uni‐
formly that in the first quarter of 2009, the market for selling
commercial real estate was just terrible. Adding to the chal‐
lenge,  IDI  owned  only  50  percent  of  Chandler  Creek.  The
other 50 percent was owned by The Burke Real Estate Group,
which was the general partner, meaning it had management
control of the property. The Burke Group also had a right of
first refusal if IDI tried to sell to anyone else. In addition, IDI
and The Burke Group were each liable for the full $15 million
mortgage on the property, and  IDI had to  carry the full $15
million  as  a  liability  on  its  books. Adding  even  more to  the
challenge, Timmerman wanted Weimert to sell the property
in time to obtain cash for the March 31 payment to U.S. Bank.
Weimert had already tried twice in 2008 to sell the IDI in‐
terest  to  The  Burke  Group.  Those  overtures  had  been  re‐
buffed.  After  receiving  Timmerman’s  December  29  email,
Weimert tried again, treating the sale as an urgent matter for
the whole AnchorBank enterprise. In early January 2009, he
put  together  a  written  investor  proposal  for  IDI’s  Chandler
Creek interest and circulated it to potential buyers. The pro‐
posal estimated that IDI’s 50 percent interest was worth ap‐
proximately $16.8 million but said that IDI was willing to ac‐
cept $9 million. Weimert’s efforts to find a buyer in January
were not successful, though. Time was running out.
No. 15‐2453  15
C. Weimert Secures Two Offers to Buy Chandler Creek
On January 27, 2009, Weimert went back to Brian Burke of
The Burke Group in hopes of arranging a sale. Burke was still
not interested, but he was shaken when he saw Weimert’s in‐
vestor  proposal.  Realizing  that  IDI  might  sell  to  a  stranger
who  would  then  become  his  partner,  he  continued  talking
with  Weimert.  The  two  sketched  some  possible  terms  of  a
transaction. Giving the government the benefit of Burke’s con‐
fused and inconsistent testimony on the point, we assume that
Weimert suggested in this meeting that he buy about five per‐
cent of IDI’s 50 percent share and that The Burke Group buy
the other 45 percent.
While  the  Burkes considered the  proposal,  Weimert also
contacted  another  potential  buyer,  Nachum  Kalka,  with
whom  Weimert  had  done  deals  before.  Despite  The  Burke
Group’s right of  first  refusal, he was  interested in making a
deal. Kalka’s interest could also help Weimert and IDI push
The Burke Group to make an offer without further delay. Be‐
cause of The Burke Group’s right of first refusal and the pos‐
sibility that a bid by Kalka would help IDI even if The Burke
Group  bought  the  property,  Weimert  and  Kalka  discussed
having IDI agree to pay Kalka a break‐up fee to compensate
him for his trouble if IDI sold to someone else. Kalka received
the proposal and Chandler Creek’s financial statements from
Weimert  and  forwarded  the  information  to  his  investment
partner.
In  the  second  half  of  February,  events  moved  quickly.
About  February  16,  Weimert  asked  Richard  Petershack,  an
outside lawyer for IDI, to draft a proposed “template” letter
of intent for potential buyers of the Chandler Creek interest.
Petershack testified that Weimert told him to use $8.5 million
16  No. 15‐2453
as the purchase price, with financing of $6.5 million available
through AnchorBank. Weimert also told Petershack to include
a term that Weimert said buyers were requiring: that Weimert
himself  “stay  in  the  deal  because  of  my  institutional
knowledge of the project.” Petershack also testified that Wei‐
mert told him that IDI had agreed to compensate him for his
efforts  in  “facilitating  the  deal  and  finding  potential  inves‐
tors” by paying him a fee of four percent of the purchase price.
On  this  record,  we  must  assume  that  Weimert  was  lying  to
Petershack at that time about the buyers requiring that he par‐
ticipate and IDI agreeing to the four percent fee.
Petershack  prepared  the  template  letter  of  intent  as  in‐
structed. He sent copies to Weimert and to Kalka, and also to
AnchorBank president Timmerman. By sending the draft to
Timmerman, Petershack sought to confirm authority for Wei‐
mert’s participation in the deal and the fee. He also wanted to
inform  Timmerman  of  Kalka’s  role  as  a  “stalking  horse”  to
push  the  Burkes  to  make  an  offer.  Petershack  received  no
word back from Kalka or Timmerman on the substance of the
letter of intent, either generally or on Weimert’s involvement
in particular.
Two  days  later,  on  February  18,  Weimert  had  dinner  in
California with Brian Burke and his father and business part‐
ner, William Burke. Weimert gave them a copy of the template
letter of intent. He told them of Kalka’s interest as a competing
buyer. To Weimert’s frustration, though, the Burkes were not
yet willing to make a formal offer, at least until another buyer
had made an offer.
On  February  22,  2009,  Weimert  called  Kalka  and  his  in‐
vestment partner. Both Weimert and the partner agreed that
No. 15‐2453  17
Weimert’s involvement as a buyer would be beneficial; Wei‐
mert knew the property and had worked with the Burkes for
several  years.  (Kalka’s  testimony  was  unclear  as  to  whether
his  partner  or  Weimert  first  proposed  that  Weimert  partici‐
pate as a buyer.) In a follow‐up email to Weimert, Kalka later
confirmed  “it  is  imperative  that  you  David  Weimert  be  in‐
volved  personally  in  the  Chandler  Creek  transaction.”  Wei‐
mert’s involvement needed to be “economic” to assure Kalka
of  Weimert’s  services  in  overseeing  the  investment.  Kalka
wrote that Weimert “might show this,” presumably the email,
“to your Board to make sure that this is happening.”
The  following  day,  February  23,  Weimert  sent  the  IDI
board of directors a memorandum on the Chandler Creek ne‐
gotiations. He summarized key points from his conversations
with Kalka and his partner. Kalka was to serve as a “stalking
horse” in the  investment and had ample funds to make the
investment.  In  exchange,  Kalka  would  receive  $75,000  as  a
break‐up  fee  if  his  offer  was  not  selected.  Finally,  Weimert
added:  “It  is  imperative  that  Mr.  Weimert  be  involved  eco‐
nomically to assure his management—and investment liaison
involvement in perpetuity while Mr. Kalka and or his inves‐
tors are involved.” Weimert went on to note as a “bottom line
… [that] Kalka will not do this without me being a Manager
of the Investment and Liaison to his Group and the Burke’s
… .” As best we can tell from the record, this statement to the
board about Kalka and his partner was true.
Turning to The Burke Group as a possible buyer, Weimert
told the board that the Burkes’ participation was still possible,
with  the  Burkes  signaling  in  preliminary  discussions  that
“they also desire my involvement both economically … and
my  10  year  contribution  toward  the  successful  direction  of
18  No. 15‐2453
this Project.” (Note the difference at this stage between what
Kalka  “required”  and  what  the  Burkes  “desired.”)  Weimert
suggested that, to have sufficient funds to buy his share, he
would require a fee of at least three percent of the purchase
price  and  an  additional  one  percent  to  help  him  pay  off  an
outstanding note to AnchorBank.
About the same time, attorney Petershack sent Weimert a
revised template letter of intent, which Weimert forwarded to
Kalka on February 24. The revised template listed Weimert as
buying a four and seven‐eighths percent ownership of Chan‐
dler  Creek  and  included  the  four  percent  fee  for  Weimert.
Later that day, Kalka submitted a signed version of the letter
of intent offering $8.5 million for the property. On February
25, Weimert forwarded the Kalka offer to The Burke Group.
He explained that the IDI board would meet soon and encour‐
aged the Burkes to make an offer. The Burke Group quickly
responded by sending its signed letter of intent to Weimert,
but it offered only $8 million.
D. The IDI Board Approves and Sells to The Burke Group
By late February 2009, then, Weimert had secured two of‐
fers  that  exceeded  Timmerman’s  target  price  for  Chandler
Creek by at least $2 million. But both offers also posed what
all IDI directors and other bank officials recognized as a con‐
flict of interest: Weimert was both a buyer and an officer of the
seller.  Weimert  submitted  both  letters  of  intent  to  the  IDI
board of directors along with two memoranda that were cen‐
tral to the government’s case.2
2 Strictly speaking, neither letter of intent was a firm offer. Both were
subject  to  various  contingencies, and  the  letters  were  drafted  to  require
No. 15‐2453  19
The first, called “A Personal Note,” was a short summary
of the evolution of the deal. Weimert wrote falsely that he had
“had no intention of being involved in this Project.” But the
deal  had  evolved,  he  said,  so  that  “The  Kalka’s  Group  re‐
quired  [Weimert’s  involvement],  …  and  Bill  Burke  actually
felt that [Weimert] would continue to ‘Add a Positive Dimen‐
sion’ to the Management of Chandler Creek.” In addition to
describing his involvement falsely as “inadvertent,” Weimert
said he needed to participate to close the deal.
Weimert’s  second  document,  called  “Evolution  of  This
Deal,” also reported on his negotiations with Kalka and the
Burkes. As part of the Kalka offer, Kalka had “insisted” that
Weimert “run this investment” and “have money in the deal
so ‘I don’t run away.’” As for the Burkes, Weimert falsely told
the board that they continued to “be especially focused on my
continued involvement.” Weimert concluded by recommend‐
ing  selling  to  The  Burke  Group.  Although  it  was  offering  a
lower purchase price, the Burke deal would also release IDI
from its potential $15 million liability to Bank of America on
the Chandler Creek mortgage.
The IDI board convened on February 27, 2009 to consider
the  sale  of  Chandler  Creek.  At  the  board  meeting,  Weimert
presented each offer to the board and recommended a sale to
The Burke Group. He also told the board that his participation
in the deal was necessary. The directors found this proposal
unusual, to say the least. In light of the conflict of interest that
further  negotiations  on  details,  even  after  execution,  before  either  side
would be bound to the terms of the proposed transaction. See, e.g., A/S
Apothekernes  Laboratorium  for  Specialpraeparater  v.  I.M.C.  Chemical  Group,
Inc., 873 F.2d 155, 158 (7th Cir. 1989) (holding that executed draft letter of
intent imposed only a limited duty to negotiate in good faith).
20  No. 15‐2453
everyone  recognized,  the  board  excused  Weimert  from  the
meeting  while  it  discussed  the  conflict  issue  with  outside
counsel.
The  attorney  advised  the  board  that  Weimert’s  involve‐
ment was not illegal. He asked the board two questions: first,
whether  the  transaction  could  be  completed  without  Wei‐
mert’s involvement; and second, whether the transaction was
necessary and in the best interest of the company. The board
members  said  they  understood  that  Weimert  “had  to  be  in‐
volved or the Burkes were not going to be a purchaser,” and
that the deal was good for the company, especially with the
need to raise cash to make the looming payment due to U.S.
Bank at the end of March. The attorney advised the board to
waive the conflict and go forward with the sale. On this ad‐
vice,  the  board  waived  the  conflict,  accepted  The  Burke
Group’s purchase offer, and approved the four percent fee for
Weimert in the amount of $311,000.
According  to  David  Omanchinski,  a  member  of  the  An‐
chorBank  board  of  directors,  Weimert  had  also  told  him  at
about the time of the IDI board meeting that “he did not be‐
lieve the deal could get done without his participation in it,”
and that Weimert would not have received his fee or any ad‐
ditional  compensation  if  it  had  not  been  tied  to  The  Burke
Group deal.
The final terms of the deal were rather different from the
terms proposed in the letter of intent and approved by the IDI
board. IDI’s attorney worked on the revisions. There is no ev‐
idence that Weimert had anything further to do with IDI’s side
of the transaction. On behalf of IDI, the attorney actually re‐
moved Weimert’s participation from the purchase agreement
No. 15‐2453  21
itself. He reasoned that Weimert’s purchase was a matter be‐
tween him and The Burke Group and was more appropriate
for a side deal between them than as part of the primary trans‐
action. The attorney also drafted the separate agreement for
Weimert’s  ownership,  requiring  Weimert  to  commit  that  he
would in fact make the promised investment. In exchange for
the four and seven‐eighths percent ownership interest, Wei‐
mert would contribute $100,000 to his partnership with The
Burke Group.
On March 30, IDI and The Burke Group closed the deal, in
the nick of time for IDI to send the cash from the sale to the
parent  holding  company, ABCW,  which  then  used  it  to  pay
U.S. Bank on March 31. The Burke Group bought IDI’s 50 per‐
cent stake of Chandler Creek for $7,792,000 and relieved IDI
of its mortgage obligation. The purchase was financed with a
$6,233,000  loan  from  AnchorBank.  IDI  also  paid  Kalka  the
agreed  $75,000  break‐up  fee.  And  Weimert  received  his
agreed fee and bought a share of Chandler Creek from The
Burke Group.
E. Weimert’s SEC Testimony and the Prosecution
At  this  point,  one  might  think,  all  parties  were  satisfied
with the deal. The Burke Group got a good deal and owned
more  than  95  percent  of  the  Chandler  Creek  property.  The
bank had sold the property for nearly $2 million more than it
was willing to accept. It had also managed to move millions
of dollars upstream to ABCW so that it could make its pay‐
ment to U.S. Bank. And Weimert was hundreds of thousands
of dollars ahead, with cash and a fractional interest in Chan‐
dler Creek.
22  No. 15‐2453
Then  the  Securities  and  Exchange  Commission  investi‐
gated AnchorBank and its affiliates’ use of TARP funds. The
investigation included the Chandler Creek deal, which could
be viewed as an indirect mechanism to channel AnchorBank’s
TARP money through the loan to The Burke Group to IDI and
then on to ABCW.
In April 2012, Weimert gave testimony before the SEC re‐
garding the deal. He testified that the Burkes had not insisted
on his involvement, but that instead he had told the Burkes he
would  “like  to  be  part  of  the  transaction.”  Weimert  said  he
had felt he “was the broker in the transaction and deserved a
piece of the transaction.” Weimert further testified that he was
“an earmark to the deal,” a description he claims he used to
alert  the  IDI  board  that  he  “wanted  to  make  sure  that  they
understood that I wasn’t absolutely necessary for this deal.”
All IDI directors testified at Weimert’s trial, though, that Wei‐
mert had not described his role as an “earmark” but had told
them  instead  that  his  participation  was  required  by  the
Burkes.3
In February 2014, a few weeks before the five‐year statute
of limitations would have run, a federal grand jury indicted
Weimert on six counts of wire fraud. The indictment alleged
a scheme to defraud IDI through materially false and fraudu‐
lent pretenses to obtain an ownership interest in IDI’s share of
Chandler Creek and to receive the four percent fee. Specific
3  Anchor  BanCorp  Wisconsin,  Inc.  filed  for  Chapter  11  bankruptcy
protection on August 12, 2013. The approved bankruptcy reorganization
plan allowed ABCW to escape almost all of its TARP loan obligations and
to reduce its obligations to U.S. Bank. See In re Anchor BanCorp Wisconsin
Inc., No. 3:13‐BK‐14003 (Bankr. W.D. Wis. 2013).
No. 15‐2453  23
misrepresentations  included  Weimert’s  affirmative  state‐
ments that the Burkes required his involvement and his de‐
ception about who first proposed that he have a piece of the
deal. Weimert pled not guilty. At trial, the jury convicted Wei‐
mert on five of the six counts. The district court denied Wei‐
mert’s  Rule  29  motion  for  judgment  of  acquittal.  The  court
sentenced Weimert to 18 months in prison, well below the ad‐
visory  guideline  range  of  87–108  months,  and  also  ordered
three years of supervised release, a $25,000 fine, $322,515 in
restitution, and the relinquishment of his interest in Chandler
Creek. Weimert has appealed.
IV. Analysis
To reiterate, we review de novo the denial of a motion for
judgment of acquittal, United States v. Durham, 766 F.3d 672,
678 (7th Cir. 2014), citing United States v. Claybrooks, 729 F.3d
699, 704 (7th Cir. 2013), construing the evidence in the light
most  favorable  to  the  government,  Durham,  766  F.3d  at  678,
quoting United States v. Love, 706 F.3d 832, 837 (7th Cir. 2013).
Even under this deferential standard of review, Weimert is
entitled to a judgment of acquittal. All terms of the transac‐
tion, including Weimert’s participation as a buyer, were dis‐
closed to all interested parties. The government’s evidence of
deception—all of it—addressed not material facts or promises
but rather parties’ negotiating positions, which are not mate‐
rial for purposes of mail and wire fraud. In Part A, below, we
first explain the government’s theory. In Part B, we conclude
that Weimert did not commit a crime by anything he told the
potential buyers. We address in Part C Weimert’s deception of
24  No. 15‐2453
the IDI board and in Part D whether his role as a corporate
officer can support the convictions. 4
A.  The Government’s Theory
The government’s theory is that Weimert obtained prop‐
erty (the fee and the share of Chandler Creek) by deceiving
the  IDI  board  and  his  ABCW/AnchorBank  supervisors,  as
well as Petershack, Kalka, and the Burkes. The government’s
case relied on Weimert’s direct communications with the IDI
bank executives and directors, and on a third‐party theory of
fraud  based  on  deceiving  the  buyers  rather  than  IDI,  from
whom he actually obtained property. See United States v. Seid‐
ling, 737 F.3d 1155, 1160–61 (7th Cir. 2013). The government
argued that Weimert committed wire fraud by telling Peter‐
shack about the need for his participation and fee, by failing
to  disclose  to  Kalka  that  he  was  a  stalking‐horse  bidder,  by
misrepresenting  Kalka’s  involvement  to  the  Burkes,  and  by
repeatedly telling the IDI board and bank officials that he had
not originated the idea of participating as a buyer and that the
buyers required that he participate in the deal.
B. Deception of the Buyers
We  first  address  the  government’s  theory  that  Weimert
committed wire fraud by misleading Kalka about whether his
bid,  which  was  not  successful,  was  a  “stalking  horse”  bid.
“Stalking  horse” is not a legal term of art, and it was never
4 We reject the government’s forfeiture argument. At the close of the
government’s case‐in‐chief, Weimert moved for judgment of acquittal, ar‐
guing that the government had failed to establish the element of material‐
ity. The court reserved ruling. Weimert renewed the motion in writing at
the end of the trial. The materiality issue was not forfeited.
No. 15‐2453  25
defined precisely in the trial. The term is often used in bank‐
ruptcy proceedings to describe an initial bid for assets invited
by  the  debtor  to  set  a  floor  for  competing  bids.  See,  e.g.,
RadLAX Gateway Hotel, LLC v. Amalgamated Bank, 566 U.S. —,
132  S.  Ct.  2065,  2069  (2012).  In  that  context  there  is  nothing
even suspicious about the practice.
In  this  case,  however,  the  government  seems  to  use  the
term to describe a bidder who does not actually mean to fol‐
low through on the bid, but whose bid is being used by the
seller to trick another potential bidder to make or increase a
bid. This theory of fraud fails on the evidence, so we need not
evaluate its legal viability.
There is no evidence that Kalka’s bid was anything other
than a good‐faith bid. Kalka and his partner offered a higher
price. They hoped to win the purchase, and they had the as‐
sets to close the deal. Kalka knew Weimert was hoping to elicit
another bid, or at least that his offer would have to be subject
to  The  Burke  Group’s  right  of  first  refusal.  That’s  why  the
$75,000 break‐up fee made sense. But there simply is no evi‐
dence that there was anything fraudulent about Kalka’s bid or
role. We need not consider the legal question whether a com‐
plete bluff to the Burkes about the Kalka bid might support a
wire fraud  conviction,  though bluffs in negotiations  are  not
unusual.
The  government  also  argued  that  Weimert  misled  the
Burkes. First, the government pointed to the contradiction in
Weimert telling the Burkes on one hand that Kalka would be
a  terrible  partner  for  the  Burkes—thus  encouraging  the
Burkes to make their own offer—but telling them on the other
hand that Kalka would be an attractive partner. This theory
cannot support a conviction for wire fraud. In the negotiating
26  No. 15‐2453
dance, Weimert was trying to coax the Burkes to make a seri‐
ous and prompt offer to buy IDI’s share of Chandler Creek.
The  inconsistent  opinions  he  expressed  to  reluctant  bidders
about how well they would like having Kalka and his investor
as  partners  in  the  investment  did  not  rise  beyond  puffery.
They cannot reasonably be deemed material. See United States
v. Coffman, 94 F.3d 330, 334 (7th Cir. 1996) (noting in wire fraud
case that nearly “all sellers engage in a certain amount of puff‐
ing;  all  buyers  …  know  this;  it  would  not  do  to  criminalize
business conduct that is customary rather than exceptional”).
Second, the government argued that Weimert misled the
Burkes about whether Kalka was requiring Weimert to partic‐
ipate in the deal. That led the Burkes to include in their letter
of intent a term having Weimert buy a minority stake in Chan‐
dler Creek. Although  Kalka was in fact requiring Weimert’s
participation, any deception of the Burkes on that score would
not have been material because it was deception of the oppos‐
ing party in a transaction about the negotiating positions of
third parties.
C. Weimert’s Deception of the IDI Board
The  government  relies  most  heavily  on  the  theory  that
Weimert  deceived  the  IDI  board  and  its  affiliates  about
whether  The  Burke  Group  required  his  participation  in  the
purchase. According to the government, Weimert crafted an
elaborate  scheme  to  obtain  money  and  property  by  leading
IDI to believe the buyers insisted on his participation and by
leading the buyers to believe that IDI wanted him to partici‐
pate. On this record, giving the benefit of conflicting evidence
to the government, we must assume that he did so, and that
he did so by deceiving the various parties about the negotia‐
tions with other parties. He told Kalka and Petershack that IDI
No. 15‐2453  27
supported his involvement in the deal and that Timmerman
had  approved.  He  told  the  Burkes  that  IDI  and  Kalka  all
wanted him in the deal. And he  told  the IDI board  that  the
Burkes  required  his  participation.  The  deception  was  espe‐
cially plausible in early 2009, when many owners were trying
to sell shaky real estate investments. A seller who was willing
to keep some “skin in the game” had more credibility than a
seller  who  was  trying  to  walk  away  from  the  property  en‐
tirely.
To the extent the Chandler Creek deal is properly under‐
stood  as  an  arms‐length,  three‐party  deal,  with  IDI  selling
most of its interest to The Burke Group and a fraction to Wei‐
mert,  these  deceptions  do  not  support  the  criminal  convic‐
tions. They misled parties who were negotiating a commercial
deal  only  about  the  negotiating  positions—the  preferences,
values, and priorities—of other parties.
IDI was not misled as to the nature of the asset it was sell‐
ing or the consideration it received. Cf. United States v. Shene‐
man, 682 F.3d 623, 629 (7th Cir. 2012) (lenders induced by fal‐
sified loan documents); United States v. Morris, 80 F.3d 1151,
1167–68 (7th Cir. 1996) (investors induced by misleading sales
tactics at pricing). And IDI was not misled as to Weimert’s in‐
terest in seeing the deal done. Cf. United States v. George, 477
F.2d 513–14 (7th Cir.  1973) (employee received  hidden  kick‐
backs that caused employer to overpay for assets).
At  bottom,  even  the  centerpiece  of  the  government’s
case—Weimert  falsely  told  the  IDI  board  and  Omanchinski
that  the  Burkes  required  his  participation—amounted  to  no
more and no less than a false prediction about how the Burkes
would respond to a counteroffer to exclude Weimert’s partic‐
28  No. 15‐2453
ipation. In other words, it was deception about a party’s ne‐
gotiating position. Weimert’s false story about who had first
come  up  with  the  idea  to  have  him  participate  would  have
been material only for what it signaled about how important
his participation was to the parties. In other words, it was im‐
portant only in predicting how various parties were likely to
respond to a counteroffer proposing to reduce or eliminate his
role. For the reasons explained above in Part II, such decep‐
tions about parties’ preferences and values, and thus their ne‐
gotiating  positions,  are  not  material  for  purposes  of  wire
fraud and cannot support Weimert’s convictions.
D.  Weimert’s Role as Fiduciary
But is it correct to consider the Chandler Creek deal as an
arms‐length transaction among three separate parties? After
all, Weimert was an officer of IDI. He owed the corporation
fiduciary  duties  of  loyalty  and  honesty.  The  government’s
strongest argument is that Weimert’s actions amounted to a
scheme to defraud IDI because, even if an outsider might be
permitted to mislead it about negotiating positions, Weimert
could not do so about his own role in the transaction. Based
on the testimony of IDI directors, we must assume that they
trusted Weimert on all aspects of the Chandler Creek deal, in‐
cluding what he told them about the buyer insisting that he
participate in the deal.
In light of the disclosure of all terms of the sale, as well as
our doubts that an officer or other fiduciary must disclose his
negotiating  position  when  dealing  with  the  company  about
his own compensation, we think the better approach is to treat
this as closer to an arms‐length transaction, at least for pur‐
poses of criminal law.
No. 15‐2453  29
One cornerstone of civil corporation law is that corporate
officers and directors owe fiduciary duties of loyalty and hon‐
esty to the corporation. E.g., Nixon v. Blackwell, 626 A.2d 1366,
1376 (Del. 1993) (when directors are on both sides of transac‐
tion, they must demonstrate “their utmost good faith and the
most scrupulous inherent fairness of the bargain”); Racine v.
Weisflog, 477 N.W.2d 326, 329 (Wis. App. 1991) (officers and
directors are under fiduciary duty of individual loyalty, good
faith, and fair dealings in corporate business). The questions
here involve whether Weimert breached his fiduciary duty to
IDI and how such a breach of a civil duty affects the analysis
under the law of criminal wire fraud.
Proof of a breach of fiduciary duty is neither necessary to
nor sufficient proof of mail or wire fraud, but such a breach is
often relevant. First, while the “existence of a [fiduciary] duty
is  relevant  and  an  ingredient  in  some”  wire  fraud  prosecu‐
tions, it is not essential to establish wire fraud. United States v.
Colton, 231 F.3d 890, 900–01 (4th Cir. 2000) (quotation marks
omitted); see also United States v. Keplinger, 776 F.2d 678, 697–
98 (7th Cir. 1985) (citations omitted). Concealment is often ac‐
companied by a violation of a fiduciary duty, but it need not
be.
More  pertinent  for  this  case,  a  breach  of  fiduciary  duty
combined  with  a  mailing  or  wire  communication  is  insuffi‐
cient  alone  to  establish  mail  or  wire  fraud.  United  States  v.
Kwiat, 817 F.2d 440, 444 (7th Cir. 1987) (reversing mail fraud
conviction of corporate officer through scheme for self‐deal‐
ing: “Neither the language nor the legislative history of § 1341
hints that it is an all‐purpose remedy for corporate misman‐
agement.”); Disher v. Information Resources, Inc., 691 F. Supp.
30  No. 15‐2453
75, 86 (N.D. Ill. 1988) (“Not every common law breach of fi‐
duciary duty that involves mailings  or  use  of the telephone
constitutes a violation of the mail and wire fraud statutes.”),
aff’d, 873 F.2d 136 (7th Cir. 1989). The government must still
demonstrate  a  scheme  to  defraud,  including  “some  sort  of
fraudulent  misrepresentation  or  omissions  calculated  to  de‐
ceive  persons  of  ordinary  prudence  and  comprehension.”
Disher, 691 F. Supp. at 86, quoting United States v. Wellman, 830
F.2d 1453, 1462 (7th Cir. 1987); see also United States v. Feldman,
711 F.2d 758, 763 (7th Cir. 1983) (“Yet not every breach of duty
by an employee works as a criminal fraud … . Such activities
must be accompanied by a scheme formed with the intent to
defraud.”) (emphasis in original) (citations omitted).
In  some  cases,  such  as  “honest  services”  mail  and  wire
fraud cases that rely on 18 U.S.C. § 1346, a breach of a fiduci‐
ary duty may lie at the core of the offense, such as when an
officer or director receives a hidden kickback or bribe from a
party  transacting  business  with  his  company.  That  is  clear
from  Skilling  v.  United  States,  561  U.S.  358,  405–09  (2010),
where  the  Supreme  Court  held  that  an  “honest  services”
fraud prosecution requires proof of a kickback or bribe. At the
same time,  the  Skilling Court also rejected the government’s
argument that self‐dealing alone, even undisclosed self‐dealing,
would violate fraud statutes without a kickback or bribe. Id.at  409–11.  Also  important  for  our  thinking  in  this  case,  the
Court emphasized that uncertainty in criminal law weighed
in favor of lenity. Id. at 410–11. For other illustrations of the
bribe‐kickback point, see, e.g., United States v. Nayak, 769 F.3d
978, 980–81 (7th Cir. 2014) (affirming mail fraud conviction of
doctor who paid bribes and kickbacks to encourage other doc‐
tors to refer their patients); United States v. Vrdolyak, 593 F.3d
No. 15‐2453  31
676, 678 (7th Cir. 2010) (explaining guilty plea based on hid‐
den kickback from buyer to seller’s director).
There was no such hidden kickback or bribe here. Nor was
there even undisclosed self‐dealing. Weimert’s interest in the
Chandler Creek sale was fully disclosed to the IDI board. Eve‐
ryone recognized the conflict of interest, and they took the ap‐
propriate steps to deal with it as a corporation should when
an  officer  or  director  has  a  material,  personal  interest  in  a
transaction  with  the  corporation.  See  Del.  Code  Ann.  tit.  8,
§ 144; Benihana of Tokyo, Inc. v. Benihana, Inc., 906 A.2d 114, 120
(Del.  2006). Weimert  did not  participate  in the board’s  deci‐
sion to approve the sale. The board received independent ad‐
vice from counsel about the conflict and the transaction before
approving it. And there is no evidence that Weimert played
any role in the later negotiations needed to close the sale to
The Burke Group on somewhat modified terms, for a lower
price.
Since Weimert had such a substantial financial interest in
the deal that was disclosed to the board, it is helpful to view
the role of Weimert’s fiduciary duty as if this were a transac‐
tion involving Weimert’s own compensation. If Weimert’s role
as a corporate officer with fiduciary duties were to play a de‐
cisive role here, it would be because he would have owed a
duty to the corporation to be completely honest regarding the
Chandler  Creek  sale,  including  how  his  participation  in  the
deal  came  about  and  what  he  knew  about  how  the  Burkes
were  likely  to  have  responded  to  a  counteroffer  excluding
Weimert.  So,  to  the  extent  that  fiduciary  standards  are  rele‐
vant to this criminal case, the best guidance concerns the ex‐
tent of a corporate officer’s fiduciary duty toward the corpo‐
ration in negotiating his own compensation.
32  No. 15‐2453
When a corporate officer is negotiating his own compen‐
sation with the corporation, the scope of that fiduciary duty
appears to be a matter of controversy and divided authority.
Courts  often  use  sweeping  language  to  describe  that  duty.
See, e.g., Nixon, 626 A.2d at 1376 (directors on both sides of
transaction  must  demonstrate  “their  utmost  good  faith  and
the  most  scrupulous  inherent  fairness  of  the  bargain”);  see
also  Maksym  v.  Loesch,  937  F.2d  1237,  1242  (7th  Cir.  1991)
(when attorney agrees with client to side‐deal benefitting the
attorney, “the burden of proof is upon the attorney to show
the fairness of the agreement, the utmost good faith, complete
disclosure on his part and a full understanding of all the facts
and legal consequences on the part of the client”).
Taken literally, such a broad fiduciary duty could require
a corporate officer negotiating with the corporation about his
own compensation to reveal the weaknesses in his own nego‐
tiating position as part of his duty of good faith. He might be
required, for example, to disclose that he would be willing to
take less compensation than he is asking for. And under that
reasoning, Weimert would have been obliged to tell the direc‐
tors that the Burkes probably would have been willing to go
forward  with  the  purchase  even  without  his  participation.
That  is  not  the  law  with  corporate  fiduciary  duties  or  with
other fiduciary duties, however, or at the very least it is not so
clearly the law as to support a criminal conviction.
For example, Delaware courts teach that “an officer may
negotiate  his or  her own employment  agreement  as long  as
the process involves negotiations performed in an adversarial
and arms‐length manner.” In re Walt Disney Co. Derivative Lit‐
igation, 825 A.2d 275, 290 (Del. Ch. 2003) (emphasis omitted)
No. 15‐2453  33
(denying motion to dismiss), later judgment for defendants aff’d,
906 A.2d 27 (Del. 2006).
Similarly,  a  Texas  court  applying  Delaware  law  has  ex‐
plained that when a corporate officer negotiates and renews
his own employment terms, he “acts in his individual capac‐
ity, as it is evident that the company and the employee are ad‐
verse  to  each  other  in  the  context  of  negotiating  that  em‐
ployee’s compensation.” Pride International, Inc. v. Bragg, 259
S.W.3d 839, 850 (Tex. App. 2008), citing In re Walt Disney, 906
A.2d at 49–51. As another example of controversy on the civil
side of the fiduciary duty issue, see Fernandez v. City of Miami,
147 So.3d 553 (Fla. App. 2014), where a majority held that a
city attorney breached his fiduciary duty in negotiating a gen‐
erous  severance term  in his own employment contract with
the city, while the dissenting judge argued that the relation‐
ship was not a fiduciary one when negotiating compensation.
Id. at 564–65 (Shepherd, C.J., dissenting), citing Pride Int’l, 259
S.W.3d at 850, and In re Walt Disney, 906 A.2d at 49–51.
In the related area of an attorney’s fiduciary duties to cli‐
ents, we have cautioned that  the  broader scope of fiduciary
duty quoted above  does not  apply with  full force  when  the
attorney’s compensation is the issue: “Fiduciary law does not
send the dark cloud of presumptive impropriety over the con‐
tract  that  establishes  the  fiduciary  relationship  in  the  first
place and fixes the terms of compensation for it.” Maksym, 937
F.2d at 1242. We continued: “Most fiduciary relationships are
established by contract and are not eleemosynary, yet the con‐
tracts establishing them are held valid without the court’s im‐
posing on the lawyer or other fiduciary the difficult burden of
demonstrating that he made full disclosure of the terms of the
contract and that those terms were ‘fair,’ whatever exactly that
34  No. 15‐2453
means.” Id. Thus, while an attorney’s fiduciary duty is broad,
the law does not require an attorney negotiating with a client
over a fee to disclose the lowest fee the attorney would be will‐
ing to accept. That remains a matter for negotiation without a
duty of complete disclosure of the attorney’s negotiating po‐
sition.
Along these lines, it is also useful to recall a legal dispute
in the appellate courts at the time of the events at issue in this
case.  The  dispute  concerned  the  fiduciary  duty  imposed  by
statute,  § 36(b)  of  the  Investment  Company  Act  of  1940,  15
U.S.C. § 80a–35(b), with respect to compensation advisors re‐
ceive from mutual funds. In 2008, a panel of this court held
that agreed‐upon compensation was lawful, without subject‐
ing the rates to judicial review for reasonableness. Jones v. Har‐
ris Associates L.P., 527 F.3d 627, 632–33 (7th Cir. 2008). By way
of illustration, we explained that corporate officers’ fiduciary
duties  did  not  “prevent  them  from  demanding  substantial
compensation and bargaining hard to get it.” Id. at 632. Bar‐
gaining “hard” can include bluffs about negotiating positions.
Showing the room for controversy, rehearing en banc was de‐
nied by an equally divided court, 537 F.3d 728 (7th Cir. 2008),
and then, after the events in this case, the Supreme Court re‐
versed, adopting a standard that allows for judicial review of
the reasonableness of such fees charged by mutual fund fidu‐
ciaries. Jones v. Harris Associates L.P., 559 U.S. 335 (2010).
Our point here is not to resolve whether or not the govern‐
ment proved a civil breach of fiduciary duty by Weimert in
the Chandler Creek sale. The concerns raised by our dissent‐
ing  colleague  about  the  duties,  incentives,  and  sometimes
conflicting interests of corporate officers and directors are im‐
No. 15‐2453  35
portant, have considerable force, and deserve further consid‐
eration as a part of the civil law governing those relationships.
Our point is a narrower one: that at the time relevant in this
case, civil corporate law standards of fiduciary duty did not
provide a clear answer for a situation like this: a corporate of‐
ficer  negotiating  with  his  employer  in  a  three‐sided  deal  in
which he, his employer, and a third party took part, in which
his  personal  financial  interest  was  known,  but  in  which  he
misled that employer about his and others’ negotiating posi‐
tions on the transaction. Perhaps IDI and AnchorBank would
have had a viable civil case against Weimert, or perhaps not.
But particularly in light of the rule of lenity invoked in Skil‐
ling, 561 U.S. at 410–11, we do not believe the government has
proven criminal wire fraud in the circumstances of this unu‐
sual, and seemingly unprecedented, prosecution. This is not
a case where a party used a secret side‐deal to induce a victim
to  part  with  an  asset  at  a  discount.  The  final  contract  terms
were in plain view and were in fact discussed and negotiated
by  the  interested  parties.  We  leave  the  civil  law  issues  and
remedies for civil cases.
V. Conclusion
Federal mail and wire fraud statutes encompass a broad
range of behavior. Their limits can be difficult to draw with
certainty. But there are limits nonetheless, and they must be
defined by more than just prosecutorial discretion. Deception
and  misdirection  about  a  party’s  values,  priorities,  prefer‐
ences, and reserve prices are common in negotiation. We must
be wary of criminalizing these tactics, at least without much
clearer direction from Congress. Weimert’s dealings in selling
Chandler Creek were sharp and self‐interested, but they did
not amount to wire fraud. By the time IDI signed the contract
36  No. 15‐2453
to sell, all terms of the deal were on the table. IDI might have
been able to secure a better deal if it had known the underly‐
ing priorities of prospective buyers and Weimert, but that is
for  now,  at  least,  a  matter  for  the  corporate  boardroom  and
civil law, not a federal criminal trial.
Weimert’s motion for a judgment of acquittal should have
been granted. Accordingly, we need not reach the other issues
Weimert raises on appeal. The judgment of the district court
is  REVERSED.  We  order  Weimert  released  from  Bureau  of
Prisons custody within 72 hours of issuance of this opinion,
subject  to  the  terms  of  supervised  release  of  his  sentence,
pending  issuance  of  our  mandate.  Pending  issuance  of  our
mandate, the district court shall have jurisdiction to modify
and enforce those terms of supervised release as appropriate.
No. 15‐2453    37
FLAUM, Circuit Judge, dissenting.
I respectfully disagree with the analysis and conclusion of
the majority. At the outset, I do not believe that the scenario
presented in this case can be viewed as an arms‐length, three‐
party transaction. Weimert, as president of IDI, was acting on
behalf of IDI in negotiating the deal. Unlike a situation involv‐
ing three independent parties, in the transaction at hand, the
IDI  board  had  every  reason  to  expect  that  Weimert  would
fairly and honestly represent its interests. The record does not
reflect an expectation at the start of negotiations that Weimert
would be entitled to equity or any sort of bonus arising out of
the Chandler Creek deal. Thus, I cannot accept the majority’s
conclusion  that  this  situation  amounts  to  hard  bargaining
among disinterested parties, and that the IDI board received
what it agreed to and expected in the Chandler Creek sale. In
fact, IDI likely would have received a higher purchase price
had  Weimert  not  taken  a  bite  out  of  the  deal.  IDI  received
roughly 96 percent, rather than 100 percent, of the purchase
price due to Weimert’s creation of equity for himself.
I also do not agree that this case is similar to a routine ne‐
gotiation among buyers and sellers in which the parties ben‐
efit from deliberately false misrepresentations about their ne‐
gotiating positions. Such situations, which the majority con‐
tends  are  customary  and  relatively  harmless,  entail  actual
arms‐length transactions among independent parties. By con‐
trast,  Weimert,  the  president  of  IDI,  was  not  at  arms‐length
with  the  IDI  board.  Moreover,  in  the  typical  negotiation  in‐
volving a buyer and seller, the parties are aware that they are
solely bargaining with one another; in the case at hand, the
IDI board had no reason to believe that it was also negotiating
with Weimert, in addition to the potential buyers.
38  No. 15‐2453
Although the final contract terms were disclosed when the
IDI  board  considered  and  approved  the  deal,  the  evidence
suggests that the IDI board only approved the deal because
Weimert represented that it would not get done without his
involvement.  All  of  the  board  members  later  testified  that
they would not have voted to waive the conflict of interest and
pay Weimert’s fee if they had known that the Burkes did not
require  his  involvement.  This  evidence  undermines  the  no‐
tion that the IDI board simply agreed to the terms that were
in plain view and received what it expected. Rather, the deal
the board approved was based on misrepresentations by its
own representative and the board would not have approved
the deal if it had known the truth. Further, I find the majority’s
assertion that the final contract terms were “in fact discussed
and negotiated by the interested parties” to be an incomplete
portrayal of the facts, since the only parties to negotiate the
letter of intent that the IDI board approved were Weimert, as
IDI’s representative, and the Burkes. Although the final con‐
tract  terms  were  slightly  different  than  those  initially  ap‐
proved by the board, that letter of intent formed the basis for
a  transaction  in  which  the  parties  assumed  and  ultimately
mandated Weimert’s participation.
If one focuses on Weimert’s misrepresentations to the IDI
board while he was supposedly acting on its behalf, the ma‐
teriality inquiry is different than the majority proffers. Even if
Weimert’s  statements  to  Kalka  and  the  Burkes—parties  at
arms‐length—were closer to puffery, Weimert’s deception of
the  IDI  board  and  his  ABCW/AnchorBank  supervisors  was
more insidious than mere bluffing. Furthermore, even assum‐
ing Weimert’s participation was a non‐core term of the deal,
IDI was misled as to the amount it could receive for the prop‐
erty as well as Weimert’s interest in seeing the deal completed.
No. 15‐2453    39
Weimert’s  misrepresentations  induced  the  IDI  board  to  ap‐
prove the deal and were, therefore, material to the board’s de‐
cision. See Neder v. United States, 527 U.S. 1, 16 (1999).
Our case law also supports the conclusion that Weimert’s
misrepresentations  to  the  Burkes  were  material  to  the  IDI
board’s decision to approve the deal. See United States v. Seid‐
ling, 737 F.3d 1155, 1160 (7th Cir. 2013) (noting that “[i]n gen‐
eral, a false statement is material if it has a natural tendency
to influence or [is] capable of influencing, the decision of the
decisionmaking  body  to  which  it  was  addressed”  (quoting
Neder, 527 U.S. at 16) (internal quotation marks omitted)). As
mentioned previously, all of the board members testified that
they would not have voted to waive the conflict of interest and
pay Weimert’s fee if they had known that the Burkes did not
require his involvement. Weimert’s statements were also ma‐
terial  to  his  supervisors  at  AnchorBank,  who  testified  that
they  would  not  have  approved  payment  of  his  fee  through
bank payroll if it had not been their understanding that Wei‐
mert had to be involved in the deal.
In sum, I conclude that Weimert committed wire fraud by
deceiving his own company and taking a portion of the deal
for himself. I am not unsympathetic to the majority’s commen‐
tary regarding the “expansive glosses” on the mail and wire
fraud statutes that have led to their liberal use by federal pros‐
ecutors, but Weimert’s deception of his own board meets the
Supreme  Court’s  standard  for  materiality.  Neder,  527 U.S.  at
16.
Additionally, even if one assumes that Weimert’s misrep‐
resentations to the Burkes and Kalka did not, standing alone,
rise to the level of criminal wire fraud, they do constitute such
when  combined  with  his  statements  to  the  IDI  board.  In
40  No. 15‐2453
United States v. Seidling, we held that wire fraud does not re‐
quire that the false statement be made directly to the victim of
the scheme—here, the IDI board. 737 F.3d at 1160. Seidling in‐
volved a misrepresentation to a third party that furthered the
scheme  to  defraud  the  victim.  Id.  As  in  Seidling,  Weimert’s
misrepresentations to the Burkes and Kalka were integral to
the success of his scheme to defraud IDI. Thus, no matter how
insignificant these misrepresentations may have been to the
Burkes and Kalka, I conclude that they still satisfy the requi‐
site materiality element of wire fraud and support Weimert’s
conviction.
Beyond  whether  this  is  properly  viewed  as  an  arms‐
length, three‐party transaction, I am further concerned with
the majority’s fiduciary duty analysis. The parties did not ad‐
dress the issue of fiduciary duty and, in any event, it is not
central to the criminal wire fraud analysis. See United States v.
Kwiat, 817 F.2d 440, 444 (7th Cir. 1987). What is critical is Wei‐
mert’s position of trust as IDI’s president.
I  also  find  questionable  the  majority’s  framing  of  Wei‐
mert’s misrepresentations as a permissible employment com‐
pensation negotiating strategy. I do not view this as a situa‐
tion in which Weimert, who had not been promised any sort
of  compensation  arising  out  of  the  sale  of  Chandler  Creek,
was negotiating the terms of his employment at arms‐length
with the IDI board. Instead, Weimert was simultaneously rep‐
resenting and deceiving the IDI board for his own pecuniary
gain.
For  the  foregoing  reasons,  I  respectfully  dissent  and
would affirm the judgment of conviction.