Pronschinske Trust Dated March v. Kaw Valley Companies, Incorpor ( 2018 )

In the
United States Court of Appeals
For the Seventh Circuit
____________________
No. 17‐2889
PRONSCHINSKE TRUST
DATED MARCH 21, 1995,
Plaintiff‐Appellant,
v.
KAW VALLEY COMPANIES, INCORPORATED,
and KC PROPPANTS, LLC,
Defendants‐Appellees.
____________________
Appeal from the United States District Court for the
Western District of Wisconsin.
No. 3:16‐cv‐00640‐slc — Stephen L. Crocker, Magistrate Judge.
____________________
ARGUED FEBRUARY 22, 2018 — DECIDED AUGUST 10, 2018
____________________
Before BAUER, EASTERBROOK, and ROVNER, Circuit Judges.
ROVNER,  Circuit  Judge.  In  June  2012,  Ivan  and  Beverly
Pronschinske  through  their  trust,  the  Pronschinske  Trust
Dated  March  21,  1995  (hereinafter  “Pronschinske”),  entered
into a Mining Leasing Agreement (“the lease”) with Kaw Val‐
ley  Companies  (“Kaw  Valley”).  The  land  owned  by
Pronschinske  contained  frac  sand,  useful  to  gas  and  oil
2  No. 17‐2889
fracking operations, and the lease gave Kaw Valley the right
to mine the sand, stone and rock products, but also provided
that it was not obligated to extract any materials or sell any
product by virtue of the lease.
Kaw Valley ultimately decided not to mine the land and
terminated the lease through its provisions, but Pronschinske
brought a contract action in district court alleging that Kaw
Valley  owed  $400,000  under  the  lease  provisions  that  re‐
quired  payment  of  a  Commencement  Royalty  credit  and  a
Minimum  Production  Royalty.  The  district  court  granted
summary  judgment  for  Kaw Valley, holding  that  under the
terms  of  the  lease  neither  payment  was  owed.  On  appeal,
Pronschinske argues only that the court erred in determining
that the Minimum Production Royalties were not owed. No
claim to the Commencement Royalty credit  is raised  in this
appeal. Both parties agree that the language of the lease agree‐
ment is unambiguous and controls the disposition of this con‐
tract  claim,  but  the  parties  are  diametrically  opposed  as  to
what that language unambiguously requires.
The  lease  grants  to  Kaw  Valley  the  exclusive  rights  to
“quarry, process, crush, manufacture, wash, remove and sell
(‘mine’  or  ‘quarry’)  all  sand,  gravel,  stone  and  other  rock
products from the Property” under the terms set forth in the
lease. It provides for an initial term of 5 years, commencing
on the lease’s Effective Date (with automatic continuation un‐
der certain defined circumstances), but allows for early termi‐
nation. Pursuant to the lease, Kaw Valley engaged in actions
in preparation for mining, including: surveying the property;
conducting well checks; taking soil borings; entering into an
agreement to pay for an upgrade of County Highway N; and
paying  for  the  widening  of  the  road  that  accesses  the
No. 17‐2889  3
property. It expended approximately $750,000 in preparing to
operate the mine, primarily on engineering costs. It eventu‐
ally determined that mining on the property was not commer‐
cially feasible or practical, and exercised its right to terminate
the lease. The issue in this case is whether payments are owed
to Pronschinske that were incurred while the lease was in ef‐
fect.
The  lease  provides  for  payments  to  be  made  to
Pronschinske at various stages of the mining process, includ‐
ing  the  Initial  Royalty  Credit,  Commencement  Royalty
Credit, and Production Royalties. The Initial Royalty Credit is
payable “[c]oncurrently with the execution of this Lease,” and
mandates a payment of $20,000 “as consideration for the en‐
tering  into  of  this  Lease.”  Lease  ¶  3.  The  agreement  further
provides that “[t]he Initial Royalty Credit shall be nonrefund‐
able, but shall be used to offset any future amounts and roy‐
alties due Lessor from Lessee.” Id. Therefore, that payment is
a  credit  against  future  payments  or  royalties  owed  to
Pronschinske, and was paid by Kaw Valley as required under
the lease.
The lease provided for another credit, the Commencement
Royalty  Credit  in  the  amount  of  $45,000,  payable  “[u]pon
commencement of mine or quarry operations, as determined
by Lessee in its reasonable discretion.” Lease, ¶ 5. As with the
Initial  Royalty  Credit,  the  lease  provided  that  “[t]he  Com‐
mencement Royalty Credit shall be nonrefundable, but shall
be used to offset any future amounts and royalties due Lessor
from Lessee.” Id. Pronschinske does not argue on appeal that
Kaw Valley owes it the Commencement Royalty Credit.
That  brings  us  to  the  potential  payments  at  issue  here,
which  are  found  in  the  next  paragraph  of  the  lease—
4  No. 17‐2889
paragraph 6. We set forth the provision in its entirety, with
the language relied upon by Pronschinske italicized:
6.  Lessee  shall  pay  Lessor  a  royalty  of
$1.50/ton  (2,000  lbs.)  for  the  first  65,000  ton  of
sand, stone and rock products mined from the
Property  in  satisfaction  of  the  offset  require‐
ments  for  the  Initial  Royalty  Credit  and  Com‐
mencement  Royalty  Credit.  Thereafter  Lessee
shall  pay  Lessor  a  royalty  of  $2.50/ton  (2,000
lbs.)  for  sand,  stone  and  rock  products  mined
from the Property (all such royalties are herein‐
after referred to as “Production Royalties”) for
the sand, stone and rock products mined from
the Property weekly (measured from the Effec‐
tive Date). Lessee shall make such payments to
Lessor  no  later  than  the  Friday  following  the
week  in  which  products  are  mined  from  the
Property.  Notwithstanding  anything  to  the  con‐
trary contained herein, Lessee shall pay to Lessor an
annual minimum Production Royalty of $75,000.00
(the “Minimum Production Royalty”). In the event
that, as of the month containing the anniversary
date of the Effective Date, the monthly Produc‐
tion Royalties (as such may be prorated) fail to
meet or exceed the Minimum Production Roy‐
alty, Lessee shall pay to Lessor the difference be‐
tween the actual amount paid to Lessor during
that year and the Minimum Production Royalty
for  such  year.  This  catch‐up  payment  will  be
No. 17‐2889  5
made with the next monthly payment due here‐
under.
Lease, ¶ 6 (emphasis added).
Pronschinske argues that the italicized language reflects a
stand‐alone  requirement  of  a  minimum  annual  payment  of
$75,000 beginning with the first anniversary of the Effective
Date, regardless of what actions are taking place on the prop‐
erty. It reads the “[n]otwithstanding anything to the contrary
contained  herein”  language  as  meaning  that  its  location  in
paragraph  6  is  irrelevant  and  that  it  represents  a  minimum
annual payment unconnected to Production Royalties gener‐
ally. Kaw Valley, however, argues that the “notwithstanding”
language references the paragraph in which it is found, and
should be read as stating that notwithstanding the calculation
of  Production  Royalties in this paragraph,  a minimum pay‐
ment of $75,000 is owed once the Production Royalty provi‐
sion  is  triggered.  In  other  words,  Kaw  Valley  argues  that  it
merely sets a floor for Production Royalties once owed, which
applies only when product begins to be mined from the prop‐
erty as set forth in paragraph 6.
As Pronschinske recognizes, under Wisconsin law “[t]he
general rule as to construction of contracts is that the meaning
of  particular  provisions  in  the  contract  is  to  be  ascertained
with reference to the contract as a whole.” Tempelis v. Aetna
Cas.  &  Sur.  Co.,  485  N.W.2d  217,  220  (Wis.  1992);  First Natʹl
Bank of Manitowoc v. Cincinnati Ins. Co., 485 F.3d 971, 976 (7th
Cir.  2007);  Folkman  v.  Quamme,  665  N.W.2d  857,  866  (Wis.
2003). Moreover, we must give contract terms their plain or
ordinary meaning. Huml v. Vlazny, 716 N.W.2d 807, 820 (Wis.
2006). Where, as here, the contract is unambiguous, “our at‐
tempt  to  determine  the  parties’  intent  ends  with  the  four
6  No. 17‐2889
corners of the contract, without consideration of extrinsic ev‐
idence.”  Id.  Therefore,  the  language  in  the  contract  at  issue
here  must  be  read  in  context  and  given  its  plain  meaning.
“’[W]e review a district courtʹs interpretation of an unambig‐
uous contract de novo.’” EraGen Biosciences, Inc. v. Nucleic Acids
Licensing LLC, 540 F.3d 694, 698 (7th Cir. 2008), quoting Plati‐
num  Tech.,  Inc.  v.  Federal  Ins.  Co.,  282  F.3d  927,  931  (7th  Cir.
2002).
Reading  the  language  in  context,  the  district  court
properly  determined  that  the  Production  Royalty  payments
were not owed in this case because no mining had begun on
the property as set forth in paragraph 6. First, the placement
of the sentence, in the middle of paragraph 6 after the price
per ton calculations that are due for products mined from the
property, indicates that the language refers to those payment
calculations, and the “anything … herein” language refers to
“anything  within this paragraph” not “anything within this
contract.” If the provision was meant to provide a minimum
payment  due  each  year  on  the  anniversary  of  the  effective
date, one would expect that to be set forth separately.
Moreover, the language in the sentence provides for “an
annual minimum Production Royalty of $75,000.00” not “an
annual  minimum  payment”  or  even  “an  annual  minimum
royalty payment.” Lease, ¶ 6. It is characterized as a “Produc‐
tion Royalty,” which is defined in that paragraph as a royalty
due for the tons of sand, stone and rock products mined from
the property. By its definition, then, it is inapplicable before
the mining commences. And the word “minimum” is not cap‐
italized when used in defining the payment (as opposed to in
the  parenthetical  when  “Minimum  Production  Royalty”  is
termed  as  the  shorthand  reference).  Here,  again,  is  the
No. 17‐2889  7
sentence as a whole: “Notwithstanding anything to the con‐
trary contained herein, Lessee shall pay to Lessor an annual
minimum Production  Royalty  of  $75,000.00  (the  “Minimum
Production Royalty”).” The uncapitalized word “minimum”
therefore is an adjective to the term “Production Royalty” in
the sentence, thus setting a minimum, or floor, for Production
Royalties in the paragraph. That interpretation is furthered by
the  sentence  that  follows  which  makes  clear  that  when  the
Production Royalties fail to meet or exceed the Minimum Pro‐
duction  Royalty  as  of  the  anniversary  of  the  Effective  Date,
then the difference between the two must be paid – language
which is consistent with the payment representing a floor for
Production  Royalties.  It  is,  as  the  last  sentence  explicitly
states, a “catch‐up payment” when the Production Royalties
do not meet expectations.
The structure of the rest of the lease furthers this reading
of the language. First, in the lease as a whole, separate pay‐
ments  are  set  forth  in  separate  paragraphs,  with  the  Initial
Royalty Credit, Commencement Royalty Credit, and Produc‐
tion Royalties set forth in paragraphs 3, 5, and 6, respectively
(paragraph  4  is  a  nullity,  stating  only  “Intentionally  De‐
leted”). (It similarly sets forth a payment provision for prod‐
ucts  mined  elsewhere  but  transported  over  Pronschinske’s
property in paragraph 7.) It would be nonsensical to place a
minimum  payment  provision  of  $75,000—which  exceeds
both the Initial Royalty Credit and Commencement Royalty
Credit in amount and applies each year rather than as a one‐
time credit – in the middle of a paragraph on Production Roy‐
alties when the other forms of payments are set forth in inde‐
pendent paragraphs.
8  No. 17‐2889
And it would render those credits relatively meaningless.
The  Initial  Royalty  Credit  and  Commencement  Royalty
Credit  are “used to offset any  future  amounts  and royalties
due Lessor from Lessee.” Lease , ¶¶ 3,4. If a minimum royalty
payment was paid annually, that offset would occur within
the year automatically, making the payments of minimal sig‐
nificance. Rather than a credit to the Lessor until mining be‐
gins, the credits would merely be a short‐term advance on the
minimum payment that would be paid within that year.
Moreover, that reading cannot coexist with the first sen‐
tence of paragraph 6, which states that a Production Royalty
of $1.50/ton should be paid for the first 65,000 tons of sand,
stone  and rocks mined “in satisfaction of  the  offset require‐
ments for the Initial Royalty Credit and Commencement Roy‐
alty Credit,” and thereafter a royalty of $2.50 per ton is to be
paid.  That  paragraph  therefore  alters  the  payment  of  the
mined  products  by  $1  per  ton  for  the  first  65,000  tons,  thus
reducing  the  payments  due  to  the  Lessor  by  $65,000.  That
$65,000 is the amount owed to offset the $20,000 Initial Roy‐
alty Credit and the $45,000 Commencement Royalty Credit;
yet  if  the  Minimum  Production  Royalty  applied  as  a  mini‐
mum  annual  payment  from  year  one,  those  credits  would
have already been offset in the year that they were paid – by
deducting them from that Minimum Royalty Payment for the
year. Paragraph 6 sets forth that payment amount without ex‐
ception  and  without  any  provision  for  the  possibility  that
some of the credits would have been offset already, thus mak‐
ing clear that until that time the credits would not have been
offset by any other payments. That payment scheme is thus
inconsistent with a reading of the lease that would recognize
an annual minimum payment due from the start of the lease.
See DeWitt Ross & Stevens, S.C. v. Galaxy Gaming & Racing Ltd.
No. 17‐2889  9
Pʹship, 682 N.W.2d 839, 849 (Wis. 2004) (“[c]ontracts must be
read in such a manner as to give a reasonable meaning to each
provision and without rendering any portion superfluous.”)
Finally, paragraph 9 of the lease provides that: “[t]he roy‐
alties  payable  under  paragraph  6  and  paragraph  7  shall  be
payable based on the removal from (or transportation across)
the Property.” That sentence creates no exception for the Min‐
imum Royalty Payment, and reinforces the reading of para‐
graph 6 as providing for a minimum payment only once prod‐
uct is mined from the property.
Accordingly,  the  district  court  properly  held  that  Kaw
Valley  did  not  owe  any  Production  Royalty  payments  to
Pronschinske,  and  its  determination  is  consistent  with  the
clear language and structure of the lease.
The decision of the district court is AFFIRMED.