Ruth v. Cove Creek ( 1999 )

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED March 24, 1999 Cecil Crowson, Jr. Appellate C ourt Clerk J A M E S M . R U T H a n d w i f e ) K N O X C O U N T Y A N N A R U T H ; T O M B U R N E T T E ) 0 3 A 0 1 - 9 8 0 5 - C H - 0 0 1 6 7 a n d w i f e B R E N D A B U R N E T T E ; ) C H A R L I E S M I T H a n d w i f e ) L I V O N I A S M I T H ) ) H O N . H . D A V I D C A T E , P l a i n t i f f s - A p p e l l a n t s ) C H A N C E L L O R ) v . ) ) C O V E C R E E K , L L C ) ) D e f e n d a n t - A p p e l l e e ) R E V E R S E D A N D R E M A N D E D R I C H A R D R . R U T H , J R . , O F C H A T T A N O O G A F O R A P P E L L A N T S L E W I S S . H O W A R D , J R . , O F K N O X V I L L E F O R A P P E L L E E O P I N I O N Goddard, P.J. T h e q u e s t i o n p r e s e n t e d b y t h i s a p p e a l i s w h e t h e r t h e C h a n c e l l o r w a s c o r r e c t i n h o l d i n g t h e r e s t r i c t i o n s a s t o l o t s i n W o o d l a n d A c r e s S u b d i v i s i o n d i d n o t p r e c l u d e i t s u s e a s a c o m m e r c i a l f o r p r o f i t f i r e h a l l . P l a i n t i f f J a m e s M . R u t h a n d o t h e r s , o w n e r s o f l o t s i n t h e W o o d l a n d A c r e s S u b d i v i s i o n , b r o u g h t s u i t a g a i n s t C o v e C r e e k , L L C , t h e o w n e r o f l o t 1 , b l o c k C , w h i c h C o v e C r e e k h a d l e a s e d o r p r o p o s e d t o l e a s e t o R u r a l / M e t r o C o r p o r a t i o n f o r u s e a s a f i r e h a l l . T h e f o l l o w i n g p r o v i s i o n i s i n c l u d e d i n t h e r e s t r i c t i o n s a p p l i c a b l e t o t h e s u b d i v i s i o n : 4 . L A N D U S E A N D B U I L D I N G T Y P E - A l l l o t s i n t h e t r a c t s h a l l b e k n o w n a n d d e s i g n a t e d a s r e s i d e n t i a l l o t s . N o s t r u c t u r e s h a l l b e e r e c t e d , a l t e r e d , p l a c e d o r p e r m i t t e d t o r e m a i n o n a n y l o t o t h e r t h a n o n e d e t a c h e d s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g n o t t o e x c e e d t w o s t o r i e s i n h e i g h t a n d a p r i v a t e g a r a g e f o r n o t m o r e t h a n t w o c a r s a n d u s u a l d o m e s t i c s e r v a n t s q u a r t e r s . T h e C h a n c e l l o r r e a s o n e d t h a t t h e r e s t r i c t i o n s i n u s i n g t h e l a n g u a g e “ k n o w n a n d d e s i g n a t e d a s r e s i d e n t i a l l o t s ” w a s i n s u f f i c i e n t t o r e s t r i c t t h e l o t s f o r t h a t p u r p o s e , a n d i n s t e a d f o u n d t h a t t h e o w n e r s s h o u l d h a v e u s e d l a n g u a g e s u c h a s “ m a y b e u s e d o n l y f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s , ” o r t o s p e c i f i c a l l y e x c l u d e a l l c o m m e r c i a l u s e s . I n r e a c h i n g h i s c o n c l u s i o n t h e C h a n c e l l o r r e l i e d u p o n t h e c a s e o f P a r k s v . R i c h a r d s o n , 5 6 7 S . W . 2 d 4 6 5 ( T e n n . A p p . 1 9 7 7 ) , w h e r e i n J u d g e D r o w o t a , t h e n a m e m b e r o f t h i s C o u r t , p o i n t e d o u t t w o r u l e s o f l a w a n d c o n s t r u c t i o n i n t h i s t y p e c a s e . O n e i s t h a t “ a r e s t r i c t i v e c o v e n a n t , b e i n g i n d e r o g a t i o n o f t h e f r e e u s e a n d e n j o y m e n t o f p r o p e r t y , w i l l b e s t r i c t l y c o n s t r u e d a g a i n s t t h e r e s t r i c t i o n a n d i n f a v o r o f t h e r e a s o n a b l e u s e o f t h e p r o p e r t y , s o t h a t o n l y u s e s c l e a r l y p r o h i b i t e d w i l l b e h e l d p r e c l u d e d b y s u c h a c o v e n a n t . ” W e p o i n t o u t , h o w e v e r , t h a t t h e f i r s t r u l e 2 J u d g e D r o w o t a m e n t i o n e d i s t h a t “ a r e s t r i c t i v e c o v e n a n t w i l l b e g i v e n a f a i r a n d r e a s o n a b l e m e a n i n g a c c o r d i n g t o t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s , w h i c h m a y b e d e t e r m i n e d w i t h r e f e r e n c e b o t h t o t h e l a n g u a g e o f t h e c o v e n a n t a n d t o t h e c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g i t s m a k i n g . ” I t s e e m s c l e a r t o u s t h a t t h e l a n g u a g e o f t h e r e s t r i c t i o n , p a r t i c u l a r l y t h e s e c o n d s e n t e n c e , l e a v e s n o d o u b t t h a t i t w a s t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s t h a t t h e l o t s b e u s e d f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s , a n d w h i l e i t i s t r u e t h a t t h e l a n g u a g e m i g h t h a v e b e e n m o r e p r e c i s e w e b e l i e v e a f a i r r e a d i n g o f t h e e n t i r e r e s t r i c t i o n l e a d s i n e v i t a b l y t o t h i s c o n c l u s i o n . I n r e a c h i n g o u r d e t e r m i n a t i o n w e h a v e n o t o v e r l o o k e d t h e f a c t t h a t t h e p r o p e r t y i s z o n e d t o p e r m i t t h e u s e c o n t e m p l a t e d b y C o v e C r e e k . H o w e v e r , t h i s i s n o t d e t e r m i n a t i v e . W e a l s o n o t e t h a t o t h e r l a n d o w n e r s , i n c l u d i n g s o m e o f t h e P l a i n t i f f s , v i o l a t e d t h e r e s t r i c t i o n b y e r e c t i n g v a r i o u s o u t b u i l d i n g s a n d m u l t i p l e c a r g a r a g e s . W e d o n o t b e l i e v e , h o w e v e r , t h a t C o v e C r e e k h a s b o r n e i t s b u r d e n t o s h o w t h a t s u c h v i o l a t i o n s a r e s o w i d e s p r e a d a s t o v i t i a t e t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t t h e P l a i n t i f f s s e e k t o s u s t a i n . S c a n d l y n v . M c D i l l C o l u m b u s C o r p . , 8 9 5 S . W . 2 d 3 4 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 4 ) . 3 F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s t h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t i s r e v e r s e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d f o r c o l l e c t i o n o f c o s t s b e l o w , w h i c h a r e , a s a r e c o s t s o f a p p e a l , a d j u d g e d a g a i n s t C o v e C r e e k . _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P . J . C O N C U R : ( N o t P a r t i c i p a t i n g ) D o n T . M c M u r r a y , J . _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C h a r l e s D . S u s a n o , J r . , J . 4