Renaissance v. Billbury ( 1998 )

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED July 31, 1998 Cecil Crowson, Jr. Appellate C ourt Clerk R E N A I S S A N C E F I N A N C I A L ) K N O X C H A N C E R Y S E R V I C E S , I N C . , ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 7 1 0 - C H - 0 0 4 6 2 ) P l a i n t i f f - A p p e l l e e ) ) v s . ) ) H O N . F R E D E R I C K D . M c D O N A L D ) C H A N C E L L O R ) R O N A L D K . B I L L B U R Y a n d ) D I A N A D . B I L L B U R Y , ) ) D e f e n d a n t s - A p p e l l a n t s ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D D U D L E Y W . T A Y L O R , T h e T a y l o r L a w F i r m , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l a n t s . H E N R Y T . O G L E , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l e e . O P I N I O N M c M u r r a y , J . P l a i n t i f f R e n a i s s a n c e F i n a n c i a l S e r v i c e s , I n c . , b r o u g h t t h i s a c t i o n a g a i n s t R o n a l d a n d D i a n a B i l l b u r y t o r e c o v e r a c o n t r a c t u a l f e e f o r s e r v i c e s a l l e g e d l y r e n d e r e d i n p r o c u r i n g a b a n k l o a n c o m m i t m e n t , i n t e n d e d t o f i n a n c e t h e B i l l b u r y s ' p u r c h a s e o f a m a r i n a . T h e B i l l b u r y s a r g u e d t h a t t h e y w e r e n o t r e s p o n s i b l e f o r t h e f e e b e c a u s e t h e p r e s i d e n t o f R e n a i s s a n c e , C l i f f o r d C . R e n f r o , J r . , b r e a c h e d h i s f i d u c i a r y d u t y t o t h e m b y n o t d i l i g e n t l y s e e k i n g t h e f i n a n c i n g p a c k a g e o u t l i n e d i n t h e p a r t i e s ' c o n t r a c t . T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t u n d e r t h e c l e a r a n d u n a m b i g u o u s t e r m s o f t h e c o n t r a c t , p a y m e n t o f t h e " m o r t g a g e b a n k i n g f e e " w a s d u e t o R e n a i s s a n c e , a n d h e l d t h e B i l l b u r y s r e s p o n s i b l e f o r t h e f e e . T h e B i l l b u r y s h a v e a p p e a l e d f r o m t h i s j u d g m e n t . W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t . I n 1 9 9 5 , t h e B i l l b u r y s b e c a m e i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g a m a r i n a i n E a s t T e n n e s s e e . O n J u l y 1 3 , 1 9 9 5 , t h e y s i g n e d a c o m m e r c i a l p u r c h a s e a g r e e m e n t w i t h J a c q u e s V i n c e n t w h e r e b y t h e y a g r e e d t o p u r c h a s e f r o m V i n c e n t a p r o p e r t y c a l l e d " P . J . ' s M a r i n a " f o r $ 2 , 1 3 0 , 0 0 0 . A t t h a t t i m e , V i n c e n t h a d a g r e e d t o p r o v i d e s e l l e r f i n a n c i n g f o r a l l b u t $ 6 0 0 , 0 0 0 o f t h e p u r c h a s e p r i c e . T h e B i l l b u r y s h a d $ 3 0 0 , 0 0 0 i n p e r s o n a l f u n d s a v a i l a b l e , a n d i n A u g u s t o f 1 9 9 5 , t h e y a p p r o a c h e d R e n a i s s a n c e i n a n a t t e m p t t o o b t a i n a d d i t i o n a l f i n a n c i n g i n t h e a m o u n t o f $ 3 0 0 , 0 0 0 . T h e B i l l b u r y s d e a l t e x c l u s i v e l y w i t h R e n f r o o v e r t h e c o u r s e o f t h e i r i n v o l v e m e n t w i t h R e n a i s s a n c e . R e n f r o t o l d t h e m t h a t h e d i d n o t c o n s i d e r a c o m m e r c i a l b a n k l o a n o f $ 3 0 0 , 0 0 0 f e a s i b l e , b e c a u s e i n h i s o p i n i o n n o b a n k w o u l d c o n s i d e r m a k i n g a l o a n f o r s u c h a n a m o u n t b e h i n d a l a r g e , s e l l e r - f i n a n c e d f i r s t m o r t g a g e . R e n f r o t e s t i f i e d t h a t t h e p a r t i e s t h e n d i s c u s s e d p o s s i b l e a l t e r n a t i v e s , a n d h e s u g g e s t e d t h a t t h e p a r t i e s s e e k a m o r e c o n v e n t i o n a l f i n a n c i n g p a c k a g e . R e n f r o s u g g e s t e d t h a t h e , o n t h e B i l l b u r y s ' b e h a l f , t r y t o o b t a i n f i n a n c i n g f o r t h e p u r c h a s e i n t h e f o l l o w i n g 2 p a c k a g e : a f i r s t m o r t g a g e f r o m a c o m m e r c i a l l e n d e r i n t h e a m o u n t o f $ 7 5 0 , 0 0 0 ; a s e c o n d m o r t g a g e f r o m t h e S m a l l B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n ( S B A ) i n t h e a m o u n t o f $ 7 5 0 , 0 0 0 ; a n d s e l l e r f i n a n c i n g f o r t h e 1 r e m a i n i n g $ 3 5 0 , 0 0 0 . B a s e d o n h i s r e v i e w o f f i n a n c i a l s t a t e m e n t s w h i c h h a d b e e n p r o v i d e d b y V i n c e n t a t t h a t t i m e , R e n f r o c o n c l u d e d t h a t t h e m a r i n a ' s c a s h f l o w w o u l d m a k e s u c h a f i n a n c i n g p a c k a g e f e a s i b l e . T h e p a r t i e s s i g n e d a " F i n a n c i a l S e r v i c e s A g r e e m e n t " o n S e p t e m b e r 3 , 1 9 9 5 , w h i c h i n c o r p o r a t e d t h e t e r m s o f t h e p r o p o s e d f i n a n c i a l p a c k a g e d e s c r i b e d a b o v e , a n d f u r t h e r s t a t e d i n r e l e v a n t p a r t : T h e u n d e r s i g n e d ( h e r e i n a f t e r c a l l e d " A p p l i c a n t " ) h e r e b y e n g a g e s R e n a i s s a n c e F i n a n c i a l S e r v i c e s , I n c . ( h e r e i n a f t e r c a l l e d " R F S " ) t o p r o c u r e o n i t s b e h a l f a l o a n c o m m i t m e n t o r c o m m i t m e n t s f r o m a n y b a n k , s a v i n g s a n d l o a n , s a v i n g s b a n k , o r a n y o t h e r i n s t i t u t i o n w h i c h m a k e s c o m m e r c i a l l o a n s . S a i d l o a n c o m m i t m e n t ( s ) s h a l l b e a c c o r d i n g t o t h e t e r m s a n d c o n d i t i o n s a n d w i t h t h e s e c u r i t y h e r e i n a f t e r s e t f o r t h . T h e u n d e r s i g n e d h e r e b y a g r e e s t h a t t h i s a p p l i c a t i o n r e p r e s e n t s o n l y t h e a g r e e d u p o n b u s i n e s s f r a m e w o r k u p o n w h i c h t h e f i n a l t e r m s a n d c o n d i t i o n s , i n c l u d i n g a l l l e g a l a n d b u s i n e s s r e q u i r e m e n t s t o b e i n c l u d e d i n t h e l o a n d o c u m e n t s , s h a l l b e b u i l t . T h e a p p r o v a l a n d f u n d i n g o f a n y l o a n ( s ) p r o c u r e d h e r e b y i s s p e c i f i c a l l y s u b j e c t t o s a t i s f a c t i o n o f a l l t e r m s , c o v e n a n t s , a n d c o n d i t i o n s c o n t a i n e d i n t h e c o m m i t m e n t l e t t e r ( s ) i s s u e d t h e r e b y a n d d u l y e x e c u t e d b y A p p l i c a n t . * * * * R F S P a c k a g i n g F e e : A p p l i c a n t h e r e b y a g r e e s t o p a y R F S a l o a n p a c k a g i n g f e e o f $ 4 , 0 0 0 f o r i t s p r o f e s s i o n a l s e r v i c e s a n d e x p e n s e s i n a n a l y z i n g , u n d e r w r i t i n g , a n d p a c k a g i n g t h i s l o a n r e q u e s t . U p o n e x e c u t i o n o f t h i s 1 The finance package, including the Billburys' $300,000 contribution, thus totaled $2,150,000. The additional $20,000 above the purchase price was to cover closing expenses. 3 A g r e e m e n t $ 2 , 0 0 0 o f t h i s f e e i s d u e a s a n a d v a n c e d r e t a i n e r . T h e b a l a n c e o f t h e l o a n p a c k a g i n g f e e i s p a y a b l e u p o n o b t a i n i n g a p p r o v a l o f t h e b a n k l o a n . R F S M o r t g a g e B a n k i n g F e e : U p o n a c c e p t a n c e o f a n y b a n k l o a n c o m m i t m e n t ( s ) f o r f i n a n c i n g p r o c u r e d h e r e b y ( a n d f i n a l a p p r o v a l o f a n y c o n d i t i o n a l S B A l o a n a p p r o v - a l s , i f a n y ) , A p p l i c a n t a g r e e s t o p a y t o R F S a l o a n o r i g i n a t i o n f e e f o r a r r a n g i n g s a i d f i n a n c i n g . F u r t h e r , s h o u l d R F S o b t a i n a n d p r e s e n t t o y o u ( a ) c o m m i t m e n t l e t t e r ( s ) w i t h t e r m s a n d c o n d i t i o n s o t h e r t h a n t h o s e o u t l i n e d h e r e i n w h i c h i s a c c e p t a b l e t o a n d a c c e p t e d b y y o u , i t i s h e r e b y m u t u a l l y a g r e e d t h a t R F S s h a l l h a v e e a r n e d s a i d f e e f o r n e g o t i a t i n g a c c e p t a b l e l o a n s o n y o u r b e h a l f . S a i d f e e i s d e e m e d e a r n e d u p o n i s s u a n c e a n d a c c e p t a n c e o f s a i d c o m m i t m e n t ( s ) . A p p l i c a n t h e r e b y a g r e e s t o p a y s a i d f e e i n t h e a m o u n t o f $ 1 3 , 5 0 0 . D u r i n g t h e i r i n i t i a l d i s c u s s i o n , R e n f r o a d v i s e d t h e B i l l b u r y s t h a t h e w o u l d n e e d t a x r e t u r n s o r a c c o u n t a n t - p r e p a r e d f i n a n c i a l s t a t e m e n t s f r o m t h e P . J . ' s m a r i n a b u s i n e s s i n o r d e r t o p r e p a r e a l o a n r e q u e s t p a c k a g e . A f t e r t h e B i l l b u r y s r e c e i v e d t h e s e f i n a n c i a l d o c u m e n t s a n d p r o m p t l y f o r w a r d e d t h e m t o R e n f r o , i t b e c a m e a p p a r e n t t h a t t h e i n i t i a l f i n a n c i a l s t a t e m e n t s p r o v i d e d b y V i n c e n t w e r e n o t a c c u r a t e . R e n f r o t e s t i f i e d t h a t t h e a c t u a l a c c o u n t a n t - p r e p a r e d f i n a n c i a l s t a t e m e n t s r e f l e c t e d a c a s h f l o w o f a b o u t o n e - h a l f w h a t w a s s h o w n o n V i n c e n t ' s i n i t i a l l y p r o v i d e d s t a t e m e n t s . R e n f r o t e s t i f i e d t h a t a f t e r h e r e v i e w e d t h e a c c u r a t e f i n a n c i a l s t a t e m e n t s , " I k n e w i m m e d i a t e l y [ t h e y ] w o u l d n o t s u p p o r t t h e l o a n c o n t e m p l a t e d i n t h e F i n a n c i a l S e r v i c e s A g r e e m e n t o f $ 1 . 5 m i l l i o n b y a n i n s t i t u t i o n a l l e n d e r . " T h e p a r t i e s t h e n m e t i n N o v e m b e r 1 9 9 5 t o d i s c u s s f u r t h e r o p t i o n s . R e n f r o t o l d t h e B i l l b u r y s t h e a c t u a l c a s h f l o w o f t h e b u s i n e s s w o u l d n o t s u p p o r t t h e t r a n s a c t i o n a s p r o p o s e d , a n d t h a t t h e y w o u l d n e e d t o r e s t r u c t u r e t h e l o a n p r o p o s a l 4 t o t r y t o o b t a i n i n s t i t u t i o n a l f i n a n c i n g i n t h e a m o u n t o f o n e m i l l i o n d o l l a r s . H e a l s o t e s t i f i e d t h a t h e a d v i s e d t h e B i l l b u r y s t h a t t h e y m i g h t w a n t t o r e c o n s i d e r o r r e n e g o t i a t e t h e s a l e s p r i c e , b u t a f t e r t h e y c o n f e r r e d w i t h V i n c e n t a n d t h e r e a l e s t a t e a g e n t , t h e y s t a t e d t h a t t h e y r e m a i n e d s a t i s f i e d w i t h t h e p r i c e . M r . B i l l b u r y t e s t i f i e d t h a t R e n f r o n e v e r s u g g e s t e d t h e y r e n e g o t i a t e t h e s a l e s p r i c e w i t h V i n c e n t . A s a r e s u l t o f t h e N o v e m b e r m e e t i n g , t h e B i l l b u r y s a n d V i n c e n t e x e c u t e d a n " a d d e n d u m t o r e a l e s t a t e s a l e s c o n t r a c t " w h i c h s t a t e d i n r e l e v a n t p a r t a s f o l l o w s : F i n a n c i n g t e r m s r e f e r r e d t o i n I t e m 1 , P a g e 1 , o f t h e a b o v e c o n t r a c t s h a l l b e s e t f o r t h a s f o l l o w s : F i r s t L o a n : 1 ) P r o c e e d s f r o m n e w f i r s t l o a n o f $ 1 , 0 0 0 , 0 0 0 f o r a t e r m o f f i f t e e n t o t w e n t y y e a r s s h a l l b e s e c u r e d f r o m a c o m m e r c i a l l e n d i n g i n s t i t u t i o n a t a f i x e d r a t e o f i n t e r e s t . P a r t o f t h i s l o a n m a y c o m e f r o m t h e S m a l l B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n . S e l l e r F i n a n c i n g : 2 ) P r o c e e d s f r o m a n e w s e c o n d l o a n s h a l l b e s e c u r e d f r o m s e l l e r i n t h e a m o u n t o f $ 8 7 5 , 0 0 f o r f i f t e e n y e a r s a t a f i x e d i n t e r e s t r a t e o f 7 . 5 % . . . . S u b s e q u e n t l y , R e n f r o s u b m i t t e d a l o a n r e q u e s t p a c k a g e o n b e h a l f o f t h e B i l l b u r y s t o s e v e r a l f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s , r e q u e s t i n g a l o a n i n t h e a m o u n t o f $ 5 0 0 , 0 0 0 . T w o o f t h e b a n k s r e s p o n d e d w i t h l o a n a p p r o v a l s f o r $ 5 0 0 , 0 0 0 f i r s t m o r t g a g e s , s u b j e c t t o a n S B A s e c o n d m o r t g a g e l o a n o f $ 5 0 0 , 0 0 0 . 5 I n J a n u a r y 1 9 9 6 , R e n f r o s u b m i t t e d a $ 5 0 0 , 0 0 0 l o a n r e q u e s t p a c k a g e t o t h e S B A , w h i c h w a s s u b s e q u e n t l y r e j e c t e d . R e n f r o t h e n o b t a i n e d a p p r o v a l f r o m o n e o f t h e b a n k s t o i n c r e a s e i t s l o a n a n d f i r s t m o r t g a g e t o $ 7 5 0 , 0 0 0 . V i n c e n t a g r e e d t o f i n a n c e t h e r e m a i n d e r o f t h e p u r c h a s e p r i c e , l e s s t h e $ 3 0 0 , 0 0 0 p r o v i d e d b y t h e B i l l b u r y s . T h e b a n k s e n t t h e B i l l b u r y s a l o a n c o m m i t m e n t l e t t e r a g r e e i n g t o l o a n t h e m $ 7 5 0 , 0 0 0 , w h i c h t h e B i l l b u r y s s i g n e d . T h e B i l l b u r y s t e s t i f i e d t h a t t h e y t r i e d o n n u m e r o u s o c c a s i o n s t o r e a c h a n d c o n s u l t R e n f r o r e g a r d i n g t h e l o a n c o m m i t m e n t l e t t e r , b u t c o u l d n o t r e a c h h i m , s o t h e y s i g n e d t h e l e t t e r w i t h o u t h i s c o n s u l t a t i o n . S u b s e q u e n t l y , n e g o t i a t i o n s b e t w e e n t h e p a r t i e s b r o k e d o w n w h e n i t w a s d i s c o v e r e d f o r t h e f i r s t t i m e t h a t V i n c e n t , f o r t a x r e a s o n s , w o u l d o n l y a g r e e t o a s t o c k s a l e o f t h e m a r i n a . T h e B i l l b u r y s i n s i s t e d o n a n a s s e t s a l e . T h e p a r t i e s c o u l d n o t a g r e e o n t h i s p o i n t , a n d t h e s a l e w a s n e v e r c o n s u m m a t e d . V i n c e n t ' s a t t o r n e y t e s t i f i e d t h a t t h e r e a s o n t h e d e a l f a i l e d w a s n o t b e c a u s e o f a l a c k o f f i n a n c i n g , b u t b e c a u s e t h e p a r t i e s c o u l d n o t a g r e e o n t h e o t h e r t e r m s o f t h e s a l e . S o m e t i m e a f t e r t h e d e a l f e l l a p a r t , R e n f r o s e n t t h e B i l l b u r y s a n i n v o i c e f o r R e n a i s s a n c e ' s $ 1 3 , 5 0 0 l o a n o r i g i n a t i o n f e e . T h e B i l l b u r y s r e f u s e d t o p a y t h e f e e , a n d t h i s l i t i g a t i o n e n s u e d . A s n o t e d a b o v e , t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t t h e B i l l b u r y s w e r e c o n t r a c t u a l l y l i a b l e f o r t h e f e e . T h e s o l e i s s u e o n t h i s a p p e a l i s w h e t h e r t h e c o u r t w a s c o r r e c t i n m a k i n g t h a t d e t e r m i n a t i o n . 6 W e f i r s t n o t e t h a t t h e c l e a r a n d u n a m b i g u o u s t e r m s o f t h e a g r e e m e n t b e t w e e n R e n a i s s a n c e a n d t h e B i l l b u r y s s u p p o r t R e n a i s - s a n c e ' s a s s e r t i o n t h a t t h e f e e i s d u e a n d p a y a b l e i n f u l l . T h e a g r e e m e n t p r o v i d e s : U p o n a c c e p t a n c e o f a n y b a n k l o a n c o m m i t m e n t ( s ) f o r f i n a n c i n g p r o c u r e d h e r e b y ( a n d f i n a l a p p r o v a l o f a n y c o n d i t i o n a l S B A l o a n a p p r o v a l s , i f a n y ) , A p p l i c a n t a g r e e s t o p a y to R F S a l o a n o r i g i n a t i o n f e e f o r a r r a n g i n g s a i d f i n a n c i n g . F u r t h e r , s h o u l d [ R e n a i s s a n c e ] o b t a i n a n d p r e s e n t t o y o u ( a ) c o m m i t m e n t l e t t e r ( s ) w i t h t e r m s a n d c o n d i t i o n s o t h e r t h a n t h o s e o u t l i n e d h e r e i n w h i c h i s a c c e p t a b l e t o a n d a c c e p t e d b y y o u , i t i s h e r e b y m u t u a l l y a g r e e d t h a t [ R e n a i s s a n c e ] s h a l l h a v e e a r n e d s a i d f e e f o r n e g o t i a t i n g a c c e p t a b l e l o a n s o n y o u r b e h a l f . S a i d f e e i s d e e m e d e a r n e d u p o n i s s u a n c e a n d a c c e p t a n c e o f s a i d c o m m i t m e n t ( s ) . A p p l i c a n t h e r e b y a g r e e s t o p a y s a i d f e e i n t h e a m o u n t o f $ 1 3 , 5 0 0 . [ e m p h a s i s a d d e d ] . I t i s u n c o n t r o v e r t e d t h a t R e n a i s s a n c e , t h r o u g h R e n f r o , p r o c u r e d a l o a n c o m m i t m e n t l e t t e r f r o m a b a n k i n t h e a m o u n t o f $ 7 5 0 , 0 0 0 . T h e B i l l b u r y s b o t h s i g n e d a n d a c c e p t e d t h e c o m m i t m e n t l e t t e r . M r s . B i l l b u r y t e s t i f i e d t h a t s h e d i d n o t r e a d t h e f i n a n c i a l s e r v i c e s a g r e e m e n t w i t h R e n a i s s a n c e b e f o r e s h e s i g n e d i t , b u t i n s t e a d r e l i e d o n R e n f r o ' s e x p l a n a t i o n o f t h e a g r e e m e n t . M r . B i l l b u r y t e s t i f i e d t h a t R e n f r o d i d n o t r e a d t h e b a c k s i d e o f t h e a g r e e m e n t t o t h e m , w h e r e t h e " m o r t g a g e b a n k i n g f e e " t e r m s w e r e l o c a t e d a n d w h e r e t h e p a r t i e s s i g n e d a t t h e b o t t o m . M r . B i l l b u r y s t a t e d t h a t h e c e r t a i n l y w o u l d n o t h a v e s i g n e d t h e l o a n c o m m i t m e n t l e t t e r i f h e h a d t h o u g h t t h a t a c t w o u l d t r i g g e r l i a b i l i t y f o r 7 R e n a i s s a n c e ' s f e e . T h a t r e s u l t , h o w e v e r , i s m a n d a t e d b y t h e c l e a r , u n a m b i g u o u s t e r m s o f t h e c o n t r a c t . T h e f o l l o w i n g l o n g - e s t a b l i s h e d a n d f u n d a m e n t a l p r i n c i p l e s o f c o n t r a c t l a w , r e c e n t l y e n u n c i a t e d b y t h i s c o u r t i n G a t e s , D u n c a n & V a n c a m p C o . v . L e v a t i n o , 9 6 2 S . W . 2 d 2 1 ( T e n n . A p p . 1 9 9 7 ) , a r e e q u a l l y a p p l i c a b l e t o t h e p r e s e n t c a s e : I t h a s l o n g b e e n e s t a b l i s h e d i n t h i s s t a t e t h a t a c o n t r a c t m u s t b e i n t e r p r e t e d a n d e n f o r c e d a c c o r d i n g t o i t s c l e a r , p l a i n a n d u n a m b i g u o u s t e r m s . B o b P e a r s a l l M o t o r s , I n c . v . R e g a l C h r y s l e r - P l y m o u t h , I n c . , 5 2 1 S . W . 2 d 5 7 8 , 5 8 0 ( T e n n . 1 9 7 5 ) . W h e n t h e l a n g u a g e o f t h e c o n t r a c t i s u n a m b i g u o u s a n d t h e r e i s n o c l a i m o f f r a u d o r m i s t a k e , t h e c o u r t m u s t g i v e e f f e c t t o t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s a s e x p r e s s e d i n t h e l a n g u a g e u s e d i n t h e c o n - t r a c t . J e n n i n g s v . H a y e s , 7 8 7 S . W . 2 d 1 , 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 0 ) . M o r e o v e r , t h e p a r t i e s t o a c o n t r a c t c a n n o t c r e a t e a n a m b i g u i t y w h e r e n o n e e x i s t s . E d w a r d s v . T r a v e l e r s I n d e m n i t y C o . , 2 0 1 T e n n . 4 3 5 , 3 0 0 S . W . 2 d 6 1 5 , 6 1 7 - 1 8 ( 1 9 5 7 ) . P a r o l e e v i d e n c e i s i n a d m i s s i b l e t o c o n t r a d i c t o r v a r y t h e t e r m s o f a w r i t t e n c o n t r a c t , w h e n t h e p a r t i e s ' i n t e n t i o n s a r e r e a d i l y a s c e r t a i n e d f r o m t h e c o n t r a c t a s r e d u c e d i n w r i t i n g . M c Q u i d d y P r i n t i n g C o . v . H i r s i g , 2 3 T e n n . A p p . 4 3 4 , 1 3 4 S . W . 2 d 1 9 7 , 2 0 4 ( 1 9 3 9 ) . T h e l a w c o n c l u s i v e l y p r e s u m e s t h a t t h e p a r t i e s t o a c o n t r a c t u n d e r s t o o d i t s o b l i g a t i o n s , a n d e v i d e n c e i s n o t a d m i s s i - b l e t o s h o w t h a t t h e i r u n d e r s t a n d i n g w a s i n f a c t o t h e r - w i s e . I d . 1 3 4 S . W . 2 d a t 2 0 4 . I d . a t 2 5 . T h e B i l l b u r y s h a v e n o t r a i s e d f r a u d , m i s t a k e o r a n y s e t o f e q u i t a b l e c i r c u m s t a n c e s w h i c h m i g h t c o n s t i t u t e a n e x c e p t i o n t o t h e p a r o l e e v i d e n c e r u l e . W e c o n c u r w i t h t h e t r i a l c o u r t t h a t t h e e v i d e n c e d o e s n o t s h o w a b r e a c h o f a f i d u c i a r y d u t y b y e i t h e r 8 R e n a i s s a n c e o r R e n f r o . C o n s e q u e n t l y , w e a r e c o n s t r a i n e d t o e n f o r c e t h e c l e a r t e r m s o f t h e c o n t r a c t b e t w e e n R e n a i s s a n c e a n d t h e B i l l b u r y s , w h i c h p r o v i d e t h a t R e n a i s s a n c e h a s e a r n e d i t s f e e b y p r o c u r i n g a l o a n c o m m i t m e n t l e t t e r , a c c e p t a b l e t o a n d a c c e p t e d b y t h e B i l l b u r y s . T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d i n i t s e n t i r e t y . C o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d t o t h e a p p e l l a n t s . _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D o n T . M c M u r r a y , J u d g e C O N C U R : _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P r e s i d i n g J u d g e _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C h a r l e s D . S u s a n o , J r . , J u d g e 9 I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E R E N A I S S A N C E F I N A N C I A L ) K N O X C H A N C E R Y S E R V I C E S , I N C . , ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 7 1 0 - C H - 0 0 4 6 2 ) P l a i n t i f f - A p p e l l e e ) ) v s . ) ) H O N . F R E D E R I C K D . M c D O N A L D ) C H A N C E L L O R ) R O N A L D K . B I L L B U R Y a n d ) D I A N A D . B I L L B U R Y , ) ) D e f e n d a n t s - A p p e l l a n t s ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D J U D G M E N T T h i s a p p e a l c a m e o n t o b e h e a r d u p o n t h e r e c o r d f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t o f K n o x C o u n t y , b r i e f s a n d a r g u m e n t o f c o u n s e l . U p o n c o n s i d e r a t i o n t h e r e o f , t h i s C o u r t i s o f o p i n i o n t h a t t h e r e w a s n o r e v e r s i b l e e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t . T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d i n i t s e n t i r e t y . C o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d t o t h e a p p e l l a n t s . P E R C U R I A M